后營改增時代房地產會計核算實務與稅收政策風險應對

營改增后，幾經優化的金稅三期系統已在全國范圍全面運行。各地稅務機關將實現通
過金稅三期征管軟件預警評估系統，每月對企業業務數據資料進行邏輯關系分析，對企
業存在的涉稅問題、環節、行為進行稅務風險測定，篩選可疑信息進行預警評估與稽查
。那么，房地產行業應該如何掌握相關稅收政策，怎樣進行會計核算才能更好的應對稅
務系統的評估與稽查？針對稅收征管的重大變化，稅局的關注點有哪些？企業又將如何
對待？
一、現階段營改增政策對房地產行業的影響。財稅[2016]140號擴大房地產行業抵扣范圍
應如何操作？被譽為給建筑業松綁的財稅[2017]58號政策的出臺，房地產行業應如何應
對？
二、國地稅合作下的稅務風險評估與稽查解析
三、房地產企業應盡量在430前取得施工證，保留選擇權。那如果在430后失去選擇權后
，房地產企業將必須采取一般計稅方式，他會要求建筑企業選擇何種納稅方式？有什么
相關風險？
四、房地產企業多繳退稅怎樣才能順利進行，相關政策文件有哪些？
五、房地產行業會計核算流程
（一）增值稅會計核算法律依據
（二）增值稅會計核算科目設置規則
（三）房地產進項稅額核算重點解析
（四）預售環節增值稅會計核算解析
（五）銷項稅額會計核算重點解析
（六）不得抵扣進項稅額的會計核算
（七）納稅申報的會計處理
（八）財會[2016]22號文出臺后帶來的會計核算變化及適用
（九）房地產企業開發成本及開發費用核算重點解釋
六、房地產行業營改增政策解析及風險應對策略
（一）所得稅遵從法人稅制原則，增值稅遵從以票控稅？房地產企業異地項目該如何進
行操作？差額征稅發票的取得應規避怎么樣的風險？
（二）增值稅“征稅范圍”應如何界定，哪些收入不需要繳納增值稅嗎？
（三）“非經營活動”該怎樣認識？房地產企業常見的非經營活動有哪些？
（四）“視同銷售”的稅網已經張開，增值稅無償提供應稅勞務和服務應視同銷售納稅？

（五）“價外費用”，原增值稅條例下與營改增新政下有哪些區別？售房常見價外費用有
哪些？
（六）“兼營”該如何核算？稅務稽查如何檢查兼營行為？
（七）“混合銷售”政策反反復復，買房家電、送裝修、送車位等是兼營？混合？視同銷
售？
（八）“進項稅抵扣”,怎樣能付出最小的代價，取得最多的增值稅專用發票。
（九）“集體福利”籌劃政策，營改增后變化巨大。
（十）“服務”非專用于“簡、免、集、個”項目的，必須轉出嗎？
（十一）“固定資產”抵扣，企業應該怎樣籌劃？
（十二）“非正常損失”的主客觀之爭，天災人禍之爭。違章建筑拆除，其進項稅一定要
轉出嗎？
（十三）“不動產”抵扣里有玄機。房開企業同樣是蓋房子，但進項稅抵扣政策不一樣，
您是如何理解的？
（十四）增值稅專用發票的“三流一致”是否適用營改增四大行業？房地產企業也會受“三
流一致”困擾嗎？
（十五）破解“預繳稅款”的謎題，房地產企業預繳增值稅需要按項目，將來抵減需要配
比嗎？
（十六）稅企必爭“納稅義務發生時間”，《條例》、《36號文》、財稅2017年58號文的規定
一致嗎？
七、房地產企業所得稅、土地增值稅政策解析及風險應對策略
（一）正確理解《企業所得稅法》與《國稅發【2009】31號文》的關系；
（二）房地產開發項目完工條件的理解，企業與稅務稽查的分歧點在哪里？
（三）開發產品銷售收入的確認與增值稅、土地增值稅的納稅義務發生時間是怎樣關系
？
（四）“視同銷售”一定會有所得稅嗎？“買一贈一”怎樣操作才能少繳稅？
（五）銷售未完工產品如何計稅？預計毛利率政策有什么變化？
（六）未完工開發產品銷售收入，企業所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異。
（七）出租產成品的租金收入如何計稅？盡量避免預租收入等形式造成流轉稅與所得稅
收入不一致的情況。
（八）開發產品已經銷售，又發生維修費用，還能稅前扣除嗎？
（九）開發區內建的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等
配套設施應如何處理？
（十）項目管理費、項目服務費、咨詢費稅前扣除的區別與風險應對。
（十一）紅線外支出能否稅前扣除？挖人工湖、修道路、修跨河大橋、建休閑廣場、沿
河景觀設施等的支出，不能稅前扣除嗎？土地增值稅能否能扣除？
（十二）被政府無償收回土地使用權的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費
能否稅前扣除？
（十三）房地產企業的借款利息該如何處理才是符合稅法規定的？信托投資公司的借款
風險怎樣化解？
（十四）成本對象確定的六原則，所得稅規定與會計規定的差異有多大？
（十五）可稅前扣除的三項預提費用，應如何進行稅收籌劃？
（十六）合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，如何進行所得稅處理？通過管理費
形式的合作建房，稅局是否認可？
八、企業所得稅與土地增值稅的糾纏
國稅總局2016年第81號公告等涉及房地產行業的最新相關文件解讀