2018房地產土地渠道拓展、拿地模式
創新模式及風險規避能力突破培訓課綱
【課程背景】
作為房地產開發商，需要獲取的資源包括：土地資源、人力資源、資金資源、品牌資源等。其中，土地資源是重中之重。如果說如何獲得資源是房地產行業未來發展的一項挑戰;那么，如何獲得土地及最大程度發揮土地價值將是房地產開發商長期發展的一大戰略性問題!
隨著國家宏觀調控政策的不斷細化和深入，房地產市場逐步進入成熟和理性的白銀時代，開發商拿地就賺錢的時代顯然一去不復返。地價一路高漲不下的背景下，開發商就要在投資拿地及項目定位方面應下足硬功夫。
新形勢下房地產市場走勢如何?當前房地產市場形勢與房企拿地關系怎樣?最新土地政策有哪些?應如何解讀這些政策、把握拿地機會、應用拿地策略?拿地操作過程中應該注意哪些問題?本次課程，將幫助開發企業提高自身的拿地能力，更有效的規避各種拿地模式和渠道的風險，做好房地產開發項目前期拓展和準備工作。
【課程收益】
1、企業如何去正確的拿地?分享土地獲取經驗;
2、拿地的創新模式和渠道有哪些?通過分享標桿地產如何從土地獲取、前期策劃、項目規劃設計等方面經驗入手，在開發前期最重要的環節上找到突破口;
3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些?如何規避?
4、從項目現場勘察、收集地塊信息、項目盡職調查(含土地屬性分析、土地方工商調查、債權債務調查等)、項目風險評估(對項目獲取過程中的17類風險進行評估)、市場與產品分析(相關工作前置開展)等流程的規范化和精細化的縱深研究，建立新項目經濟指標測算模型，通過對規劃指標進行分析，進行項目經濟指標測算。
5、掌握房地產開發中的土地獲取等關鍵環節與要領，提高抗風險能力和對風險的預警能力，提高開發企業的中高層經理的決策能力，培養統觀全局和系統思考的能力。
【課程對象】
1、房地產開發企業董事長、總經理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設計副總、營銷副總相關領導;
2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設計、營銷等部門精英從業者。
【課程大綱】
第一部分 關于目前的土地市場分析
1、土地供需矛盾加劇，地王頻現，房價集體上漲
2、金融政策為房企添籌碼，貨幣超發助推一二線城市房價上漲
3、房企競爭慘烈 沒有地就會被淘汰
4、房地產調整的宏觀規律及變化應對
第二部分 關于拿地策略分析
一、企業如何正確的拿地?
1、何謂土地一級開發?
⑴、基本概念
⑵、延伸理解
2、區域土地開發模式的轉變
⑴、粗放開發方式向集約開發方式的轉變
⑵、房地合一方式向房地分離方式的轉變
⑶、生地開發方式向熟地開發方式的轉變
二、八大“勾地”攻略及地產并購實務
1、三種是為最常見的方式
⑴、股權轉讓，萬科大宗購并南都集團案例
⑵、合伙成立項目公司
⑶、以聯合開發的名義
2、以下方法有局限性
⑴、兼并或合并，中交并購綠城案例
⑵、在建項目轉讓 ，南京xx小鎮轉讓案例
⑶、股權托管
⑷、變更用地類型
⑸、染指“插花規劃”
3、房地產并購實務及案例分析
⑴、法規政策
⑵、交易結構
⑶、盡職調查
⑷、交易文件
⑸、提問與回答
第三部分 關于拿地的創新模式和渠道
一、企業拿地的創新模式和渠道有哪些?
1、土地概述及中國土地供應方式回顧
2、土地拍賣方式的優與劣
3、企業土地儲備的戰略取舍
4、知名地產企業拿地策略
二、土地一級開發模式解析
1、關于土地一級開發的概述(政府主導、企業主導及一二級聯動)
2、土地一級開發的盈利模式
3、土地一級開發的管理模式
4、土地一級開發的融資模式
5、土地一級開發城市運營模式
6、土地一級開發城市營銷模式
三、分享標桿地產成功案例
(如何從土地獲取、前期策劃、項目規劃設計等方面入手，在最重要的環節上突破)
1、土地一級開發常見模式及案例
⑴、政府主導模式，成功案例：三亞海棠灣
⑵、企業主導模式，成功案例：A、上海新江灣
B、三亞亞龍灣
2、以標桿地產為例的土地一二級開發聯動模式詳解
⑴、萬科、恒大、碧桂園等大鱷一二級開發聯動模式簡介
⑵、土地一二級開發的優劣勢分析
⑶、一二級聯動開發模式的選擇依據
⑷、一二級聯動開發模式的操作關鍵點
四、大宗地塊拿地模式分析
1、新區域開發模式
2、主題地產模式
3、城市更新模式
4、商業綜合體帶動模式
5、產業地產模式
五、拿地階段企業間的合作模式分析
1、項目公司模式
2、合作開發模式
3、股權收購模式
4、不同模式下的利弊和操作關鍵點
六、拿地操作
1、土地獲取過程中應關注的重點問題
2、土地獲取過程中常出現的一些失誤
3、如何處理土地獲取過程中的政企關系?
4、一些特殊操作
七、如何提升企業的“拿地能力”?
1、綜合能力的積累
2、合理的項目信息來源
3、了解及研究政府規劃動向
4、品牌價值
5、開發思路的引導性
6、提高資金解決能力
第四部分 各種拿地模式和渠道的風險有哪些?如何規避?
一、一二級聯動獲取土地實操及風險防范
1、如何成功獲取土地一級開發權
2、土地一級開發成本構成及負擔、盈利點全程解析
3、土地一級開發的不同階段所需法律文件匯總
⑴、前期開發的法律文件
⑵、土地一級開發的法律文件
⑶、土地一級開發成本類的法律文件
①收購土地及拆遷的文件
②基礎設施投資類文件
③前期費用文件
④計入土地一級開發成本的二級開發文件
4、土地一級開發和二級開發有怎樣的關系?如何找到二者之間的契合點?
5、土地開發一二級聯動的四種模式選擇及比較分析
6、如何策劃前期資金投入保障資金安全
7、如何設定土地一二級聯動開發招拍掛時的合法壁壘
8、如何做好項目可行性分析，處理好與拆遷相關事宜
9、政府授權的法律文件及需要審批的相關批文、相關手續的全程辦理程序
10、經典案例告訴你開發商成功實現一二級聯動的秘籍
二、二級市場拿地方式實操及風險防范
1、哪些情形必須進行招拍掛?招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍?
2、招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
3、企業實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地?癥結何在?
4、“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區”?
5、如何避免“招拍掛”雷區?
6、真實案例揭示哪些情形會導致“招拍掛”無效及其后果
7、真實案例全程揭示通過“招拍掛”成功獲取土地的操作規程及技巧
三、直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
1、“精心策劃”的項目轉讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”?
2、如何避免直接項目轉讓不至于因違反法律禁止性規定而無效
3、如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動
4、如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
5、真實案例全程展現直接進行項目轉讓獲取土地實操及風險防范
四、股權收購獲取項目實操及風險防范
1、收購不同性質企業股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
2、股權收購如何做好合理避稅
3、通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
4、通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理?
5、真實案例全程展現股權收購取得房地產項目實操
