房企開發流程解析及項目前期業務的管控培訓大綱
【課程概要】
房地產業受制于國家政策和宏觀經濟發展的局限性，市場的諸多不確定因素；如開發
投資的周期長、預期回報的不確定性和風險程度高；市場供給缺乏彈性和規律性不明確
；市場需求的廣泛性和多樣性；市場消費的階段層次性和發展不平衡性等。我們在進行
房地產項目的投資分析
時，需要根據房地產項目的實際情況，根據市場因素、經濟因素等多方面的分析，做到
項目研判和決策的可行性、可操作性。
當一塊價值不菲的土地拿地前如何評估測算？如何準確地測算項目成本（從土地成本
、前期規費、工程成本、間接成本等）？分析測算的前提是該地塊的面積、容積率、規
劃要點已確定，建材市場行情相對穩定，并且開發商有一定的管理水平。
拿地后如何更快、更穩定地收回成本、獲取收益？項目開發管控及關鍵節點控制、流
程等如何來做呢？
一個開發項目，從提出到完成必須經過項目的設想、機會分析、可行性分析、投資決策
、實施和總結這幾個階段。在各階段中，從項目設想的提出到項目的評估決策是整個項
目開發的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項目整體目標的完成。應當綜合考慮市
場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價，合理取舍。
房地產的項目評估和投資決策是一個多目標、多因素的分析過程，是對項目風險與收
益權衡的結果，同時也是科學分析與直覺的綜合考慮。在實際操作中，不能只看各種理
論數據、理論指標，還要對項目開發過程可能發生的各種風險，進行客觀的估計和預測
，綜合分析，以得出最終的投資決策結論。因此，開發項目前期的大量務實而有效的工
作，既是房地產企業管理水平的體現，也是其核心競爭力的表現
【課程對象】
房地產企業董事長、總經理、副總、總工程師、項目經理等領導；前期、策劃、開發、
設計、投資、工程、營銷等部門負責人
【講師介紹】
楊老師，現供職于某大型國企的投資事業部總經理，東南大學工程碩士，南京大學MBA畢
業。曾任江蘇亞東建發集團總工辦副主任，總工程師，南京百勝麒麟建設發展有限公司
副總經理，蘇寧環球集團南京浦東建設開發有限公司副總經理兼設計總監，吉林市蘇寧
環球有限公司常務副總經理，江蘇九洲投資集團地產中心副總經理等。
楊老師曾先后從事建筑設計、地產先期開發、國際工程總承包、大型工程管理、地產
工程和項目開發、運營管理工作30多年。有超過十六年的房地產全過程開發管理工作經
驗：在商業和住宅地產實操、產品設計和市場研發方面有豐富經驗，擅長項目執行和監
管方面的統籌協調工作，在一、二級開發實踐中有較好的產品設計管理、成本管理和項
目前期運作的突出業績。2008年起任深圳明源地產研究院研究員，2014年成為全經聯優
秀創新講師。
【培訓內容】
一、房地產項目土地獲取
1、土地獲取的方式
2、土地獲利模式分析
3、市政配套條件與費用分析
二、房地產項目前期報批報建與問題解析
1、報建過程重點問題控制
2、控規指標與各項限制性條件
3、規劃設計協調
4、產品研發與報建
5、規劃驗收
6、竣工備案
三、房地產項目工程管理
1、工程管理各階段主要工作
2、工程管理大綱
3、開發節奏控制
4、項目計劃管理
5、產品質量管控
6、文檔管理
7、工程管理的主要手段
四、房地產項目計劃管理
1、計劃管理主要內容：關鍵節點，項目全景計劃，各部門工作計劃
2、計劃管理的PDCA法則：編制，執行，跟蹤，反饋
3、如何實現計劃管理的高達成率
4、計劃管理方法論
五、房地產項目成本控制
1、成本敏感點解析
2、目標成本的分類與構成
3、成本管控原則
4、成本管控內容
5、招標采購的成本管理手段
六、房地產項目設計管理
1、設計管理原則：實現產品價值最大化，合理進行價值分配
2、設計資源管理
3、規劃設計與產品設計
4、戶型研究；外立面設計
5、設計指標控制
6、景觀設計
7、市政管線設計（常規做法，特別做法）
8、精裝修設計
9、設計協調（實現各設計成果一致性）
七、房地產營銷執行與問題解析
1、項目定位與客群分析
2、市調方式與控制
3、產品建議
4、客戶體驗
5、產品價格確定
6、常用銷售方式分析
7、營銷執行案
8、重點問題（合同附圖、營銷承諾、開發量與推盤量的控制）
八、房地產采購管理
1、采購管理原則
2、采購管理要點
3、合約規劃
4、合同需求
5、分供方分類管理
九、房地產項目啟動安排
1、啟動會作用
2、案例分析
3、項目策劃定位
4、產品定位與客群定位
5、目標成本
6、財務指標確定
十、房地產項目財務管理及鳳控要點解析
1、財務指標分析與確定
2、項目盈利能力分析和風險方防范
3、稅費控制
十一、房地產項目的投資決策技巧
1、開發項目的選定
2、開發方案的選擇與確定
3、對總收入或銷售總額的估計
4、項目開發總成本的分析
項目的開發成本主要包括：
A 土地費用
B 前期工程費
C 開發建設費
D 管理費
E 融資費用及占用資金的利息
F 不可預見費
G 營銷費用
5、經濟分析
主要進行項目現金流量分析，財務凈現值、動態投資回收期、內部收益率等指標的測
算。以及對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析、風險決策分析等幾方面的分析評估。
6、項目投資決策
對多個項目的市場機會進行評級，經過總投資、項目建設周期、建筑技術、銷售周期
、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從中選擇一個最適合開發商的項目及適宜的開
發方式，提出項目開發計劃，確定市場營銷策略、 技術計劃、
財務計劃、管理計劃。正式進入項目的實際操作。
