房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈合作、全過程拿地開發(fā)實戰(zhàn)
【課程背景】
伴隨著非充分市場（政府強控），宏觀政策嚴(yán)厲，因城綜合施策的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，行業(yè)高利潤的繁榮過后，房地產(chǎn)企業(yè)正迎來從“賣方市場”到“買方市場”，從分散到集中，從粗放經(jīng)營到精細化經(jīng)營，從“商品時代”到“產(chǎn)品時代”，從良莠并存到優(yōu)勝劣汰的行業(yè)大洗牌，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型升級，全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新的歷史大機遇。“好風(fēng)憑借力，揚帆正當(dāng)時。”
  房地產(chǎn)行業(yè)從單一渠道融資逐步轉(zhuǎn)化成為多元化的結(jié)構(gòu)融資，
從房地產(chǎn)股權(quán)融資到房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，
從房地產(chǎn)金融控股到房地產(chǎn)上市融資，
從房地產(chǎn)融資租賃到房地產(chǎn)并購合作，
從國內(nèi)融資到國外融資，
從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)模式到平臺化的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，
從開發(fā)建設(shè)的企業(yè)過程到社會化的全過程（含籌資拿地、建設(shè)、營銷與運營）
本課件闡述了新時代房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢和地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈拿地模式創(chuàng)新的脈絡(luò)，幫助學(xué)員企業(yè)掌握全過程聯(lián)合拿地聯(lián)合開發(fā)，迅速把握市場契機，做強做好，走上可持續(xù)發(fā)展之路。
【培訓(xùn)大綱】
第一部分《目前的土地市場及2018年趨勢》
1.供需矛盾未見好轉(zhuǎn)，地王仍現(xiàn)，房價趨平，壓力未減
2.金融政策施壓，貨幣趨緊，真的上漲乏力？
3.房企競爭慘烈，拿地沖動未退
4.房地產(chǎn)調(diào)控的長效規(guī)律及組合變化應(yīng)對
第二部分《關(guān)于拿地》
一、項目拿地與項目定位分析：
1.地價測算與評估
2.土地招拍掛技巧應(yīng)用
3.一級土地市場開發(fā)與運營
4.二手地交易的收益與風(fēng)險管理
5.拿地模式優(yōu)化
二、八大“勾地”攻略及地產(chǎn)并購實務(wù)
1.案例解析三種最常見的方式
（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓，XX地產(chǎn)標(biāo)桿大宗購并xx集團案例
（2）合伙成立項目公司
（3）以聯(lián)合開發(fā)的名義 
2.其他方法有局限性
（4）兼并或合并，中交并購綠城案例
（5）在建項目轉(zhuǎn)讓 ，xx小鎮(zhèn)項目轉(zhuǎn)讓案例
（6）股權(quán)托管 
（7）變更用地類型
（8）染指“插花規(guī)劃” 
3.房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈合作實務(wù)及案例分析
（1）法規(guī)政策，資管新政理解
（2）交易結(jié)構(gòu)設(shè)計、風(fēng)險控制及法務(wù)交易文件
（3）盡職調(diào)查要領(lǐng)（原則、問題清單采集與數(shù)據(jù)分析）
（4）并購中的交易結(jié)構(gòu)與談判技巧
（5）提問與回答
第三部分《關(guān)于拿地的創(chuàng)新模式和渠道》
大宗地塊拿地模式分析1. 舊改及新區(qū)域（中信XX城市）開發(fā)模式2. 主題地產(chǎn)（華僑城）模式3. 城市更新（深圳XX地產(chǎn)模式）模式4. 商業(yè)綜合體（萬達、龍湖、華潤）帶動模式5. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（華夏幸福）模式
6. 租售并舉（租賃公寓 社區(qū)商業(yè)）模式二、拿地階段企業(yè)間的合作模式分析1. 項目公司模式2. 合作開發(fā)模式3. 股權(quán)收購模式4. 不同模式下的利弊和操作關(guān)鍵點三、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?1. 綜合能力積累2. 合理項目信息來源及研究政府規(guī)劃動向3. 品牌價值與開發(fā)思路的引導(dǎo)性4. 多渠道融資，提高資金解決能力案例：如何拿地？房地產(chǎn)開發(fā)拿地操作標(biāo)準(zhǔn)探討
第四部分：《全過程拿地模式和渠道的風(fēng)險有哪些？如何規(guī)避？》
一、 一二級聯(lián)動獲取土地實操及風(fēng)險防范
1.如何成功獲取土地一級開發(fā)權(quán)
2.土地一級開發(fā)成本構(gòu)成及負(fù)擔(dān)、盈利點全程解析
3.土地一級開發(fā)的不同階段所需法律文件匯總
①收購?fù)恋丶安疬w的文件
②基礎(chǔ)設(shè)施投資類文件
③前期費用文件
④計入土地一級開發(fā)成本的二級開發(fā)文件
一二級開發(fā)聯(lián)動的四種模式選擇及比較分析
5.前期資金策劃投入及安全保障
6.設(shè)定土地一二級聯(lián)動開發(fā)招拍掛時的合法壁壘
7.項目可行性分析如何落地，如何處理好拆遷等難題
8.政府授權(quán)的法律文件及需要審批的相關(guān)批文、相關(guān)手續(xù)的辦理程序
案例：開發(fā)商土地一二級聯(lián)動開發(fā)模式研究及賞析
二、二級市場拿地方式實操及風(fēng)險防范
1. 土地招標(biāo)拍賣掛方式的適用范圍與利弊分析
2. 如何避免“招拍掛”雷區(qū)？
3. 案例分析哪些情形會導(dǎo)致“招拍掛”無效及其后果
4. 案例分析通過“招拍掛”成功獲取土地的操作規(guī)程及技巧
5. 案例分析知名開發(fā)商的拿地思路與技巧
三、直接進行項目轉(zhuǎn)讓獲取項目實操及風(fēng)險防范
1.“精心策劃”的項目轉(zhuǎn)讓，如何規(guī)避“一場空”
2.避免項目轉(zhuǎn)讓，因違法禁規(guī)而無效
3.合理合法降低項目轉(zhuǎn)讓過程中的稅收成本
4.案例分析直接進行項目轉(zhuǎn)讓，獲取土地的實操及風(fēng)險防范
第五部分：產(chǎn)業(yè)鏈合作的變革與突破
一、房地產(chǎn)公司合作開發(fā)投資架構(gòu)模式
1. 房地產(chǎn)項目公司模式
2. 以DPP（合伙形式）進行項目開發(fā)模式
3. 以房地產(chǎn)信托投資基金進行項目開發(fā)模式
4. 碧桂園、萬科、恒大等合作開發(fā)模式解析
5. 跨越式發(fā)展房企（陽光城、旭輝）拿地模式剖析
二、全產(chǎn)業(yè)鏈合作的預(yù)算、成本控制與稅務(wù)籌劃：
1. 產(chǎn)業(yè)鏈上的稅務(wù)籌劃實戰(zhàn)案例分析
2. 產(chǎn)業(yè)鏈全面預(yù)算管理
3. 產(chǎn)業(yè)鏈財務(wù)管控戰(zhàn)略與管理架構(gòu)
4. 產(chǎn)業(yè)鏈的全成本控制策略與操作方法
三、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)，營改增后優(yōu)化投資進入和退出方式設(shè)計
1. 投資進入方式（直接增資、土地評估后增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合拿地、借款）
2. 不同投資進入方式的財稅問題解析
3. 投資退出方式解析（分利潤、分收入、提取固定利潤、按比例分房、清算退出、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出）
4. 并購如何提升公司股權(quán)價值
5. 房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化模式與渠道
6. 不同證券化模式的盈利模式差異
7. 價值管理的創(chuàng)新盈利模式
8. 通過項目收購實現(xiàn)價值管理和企業(yè)變革