標(biāo)桿房企全成本管理與核心關(guān)鍵點(diǎn)控制
主講：楊 凡

【課程前言】
成本管理為什么會(huì)成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中最重要的關(guān)注點(diǎn)之一？

地價(jià)居高不下，房?jī)r(jià)不漲，一線城市政府還在限購(gòu)，銀行依舊限貸，二三四線城市雖然
已放開限購(gòu)和限貸，但勞動(dòng)力成本急劇上漲，面對(duì)庫(kù)存大量積壓，成交量不斷萎縮的局
面，日益緊缺的流動(dòng)資金，大多數(shù)中小房地產(chǎn)公司怎么才能活下來(lái)？

經(jīng)過了黃金十年后，面對(duì)白銀的十年，政府規(guī)范管理的十年，在嚴(yán)峻的宏觀地產(chǎn)調(diào)控背
景和市場(chǎng)銷售壓力下，誰(shuí)能有效把控成本？

誰(shuí)能有效創(chuàng)造客戶價(jià)值？并為客戶持續(xù)提供有增值的成功之本？誰(shuí)就能贏得生存空間！
誰(shuí)就能迅速穩(wěn)健復(fù)蘇！誰(shuí)就能跑贏大市！

加強(qiáng)房地產(chǎn)全成本管理是行業(yè)共同的選擇，事關(guān)企業(yè)生存和發(fā)展！在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房
地產(chǎn)市場(chǎng)，單一的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不再獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷！面對(duì)微利時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛重新審視自
己的戰(zhàn)略與定位，并陸續(xù)在調(diào)整發(fā)展節(jié)奏、治理架構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及其他內(nèi)部管理提升方
面狠下功夫！其中，提升成本管理工作刻不容緩！   
本次課程基于標(biāo)桿房企的實(shí)際操作，結(jié)合大量案例，特邀上市地產(chǎn)公司出身的成本管
理專家楊老師，全面剖析標(biāo)桿房企實(shí)施成本管理的全成本策略及過程控制實(shí)踐。詳細(xì)探
討標(biāo)桿地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制要點(diǎn)并提供切實(shí)可行的解決方案。通過對(duì)大
量房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)例進(jìn)行分析講解了各階段成本控制的關(guān)注重點(diǎn)和關(guān)鍵要素。完全從實(shí)戰(zhàn)
的角度，有針對(duì)性的解剖目前房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制各個(gè)階段管理過程中的優(yōu)劣得失，
并提出精細(xì)化成本控制管理的一系列節(jié)點(diǎn)性措施和技巧！同時(shí)幫助企業(yè)建立和完善企業(yè)
成本管理體系。
【課程收益】
掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)科學(xué)的制定方法；掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目成本目標(biāo)的控制與考
核措施；掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制的要點(diǎn)；掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段
對(duì)工程成本的影響及控制；掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段、施工階段的工程造價(jià)控制；掌
握房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程產(chǎn)生的成本及管控；掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售成本控制
核算；明確當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題和誤區(qū)。
實(shí)用性：三結(jié)合——楊老師以20多年的行業(yè)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際問題出發(fā)，結(jié)合國(guó)內(nèi)行業(yè)
發(fā)展現(xiàn)狀、結(jié)合企業(yè)現(xiàn)狀、結(jié)合具體專業(yè)，以落地實(shí)施為目的，為客戶提供切實(shí)可行的
解決方案，避免企業(yè)成本管理中的體系流程和管理制度空洞乏力，實(shí)施方案不能落地。


系統(tǒng)性：三協(xié)同——通過梳理企業(yè)的核心價(jià)值觀體系、戰(zhàn)略體系，并以此為據(jù)為客戶構(gòu)建
一個(gè)和諧統(tǒng)一的執(zhí)行系統(tǒng)，從而避免企業(yè)管理的各專業(yè)模塊互不兼容，不能協(xié)同工作的
癥結(jié)，走出內(nèi)部各系統(tǒng)相互糾結(jié)的泥沼。

前瞻性：三兼顧——遵照目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，以客戶成本敏感點(diǎn)和企業(yè)成本容忍
度為起點(diǎn)，以精細(xì)化成本管理為導(dǎo)向，兼顧企業(yè)的近期、中期和長(zhǎng)期目標(biāo)，避免企業(yè)無(wú)
效成本的投入和成本管理的短板缺陷，走向企業(yè)成本良性發(fā)展的新常態(tài)化車道。
課程大綱:
標(biāo)桿企業(yè)成本案例分析：
成本如何計(jì)算的案例：（建造成本與完全成本）
成本與利潤(rùn)關(guān)系的案例：（費(fèi)用變化與成本）
概念設(shè)計(jì)與成本關(guān)系的案例：（概念設(shè)計(jì)型式、立面、風(fēng)格對(duì)成本的影響）
4. 客戶價(jià)值與成本關(guān)系的案例：（客戶價(jià)值點(diǎn)的利用方式）
成本的概念與目標(biāo)成本的作用：
關(guān)于成本的幾個(gè)錯(cuò)誤的認(rèn)知：
1.1. 成本不等于省錢
1.2. 成本不是靠算錢算出來(lái)
1.3. 單純的成本管理程序和成本管理制度的更像是表面文章
1.4. 成本不是完全依靠成本部門管得了的
1.5. 表面上的成本不是唯一至上的
成本的定義和成本包括的內(nèi)容：
3. 成本管理的定義、宗旨與目標(biāo)：
4. 成本管理的本質(zhì)是成本控制而不是簡(jiǎn)單的成本核算
5. 成本管理科目的設(shè)置與成本控制的關(guān)系
6. 目標(biāo)成本的定義、目的與作用
7. 目標(biāo)成本的管理方法目標(biāo)成本的確立——目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書
a)目標(biāo)成本？
b)目標(biāo)成本確立的工作要點(diǎn)與實(shí)戰(zhàn)演練
c)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書（標(biāo)桿企業(yè)案例分享）
d)思考：
目標(biāo)成本——數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)？
目標(biāo)成本的解讀、形成、管理
目標(biāo)成本編不準(zhǔn)怎么辦?如何才能更準(zhǔn)確？
動(dòng)態(tài)成本管理
1)合約與采購(gòu)管理
a)合約規(guī)劃
b)合同管理三大關(guān)鍵點(diǎn)
c)合同計(jì)價(jià)原則——固定總價(jià)包干？固定單價(jià)？清單計(jì)價(jià)？定額下浮？
d)格式化合同（標(biāo)桿企業(yè)案例分享）
e)采購(gòu)與招投標(biāo)（案例分享：標(biāo)底管理，保密VS公開）
低價(jià)中標(biāo)的危害
8. 價(jià)值工程分析法在成本管理中的應(yīng)用


標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的成本管理模式：
1. 標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的成本管理模式分析：
1.1. 萬(wàn)科地產(chǎn)的成本管理體系構(gòu)成
1.2. 萬(wàn)科地產(chǎn)的成本控制費(fèi)項(xiàng)設(shè)置
1.3. 萬(wàn)科地產(chǎn)的成本管理方法
1.4. 萬(wàn)科地產(chǎn)的成本管理特點(diǎn)：作業(yè)成本控制、設(shè)計(jì)對(duì)標(biāo)、成本技術(shù)措施管理
龍湖地產(chǎn)的成本管理模式分析：
2.1. 龍湖地產(chǎn)的成本管理體系構(gòu)成
2.2. 龍湖地產(chǎn)的成本費(fèi)項(xiàng)設(shè)置
2.3. 龍湖地產(chǎn)的成本管理方法
2.4. 龍湖地產(chǎn)的成本管理特點(diǎn)：合約成本控制、動(dòng)態(tài)成本跟蹤、成本數(shù)據(jù)庫(kù)指導(dǎo)
其他成功地產(chǎn)企業(yè)的成本管理模式分析：
3.1.碧桂園地產(chǎn)的成本管理特點(diǎn)，
3.2.保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、新城控股等企業(yè)的他山之石；

標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)成本控制的方法與重點(diǎn)：
項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)流程與全程成本控制的關(guān)聯(lián)：
1.1. 項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與成本控制的關(guān)聯(lián)關(guān)系：
1.2. 項(xiàng)目定位與成本管理：
1.3. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與成本管理：
1.4. 項(xiàng)目計(jì)劃組織與成本管理：
投資可研階段的成本控制重點(diǎn)與技巧：
2.1. 項(xiàng)目投資可研的目的和本質(zhì)
2.2. 項(xiàng)目投資可研階段成本控制存在的管理誤區(qū)：
2.3. 投資可研階段細(xì)分的成本作業(yè)及審查程序
2.4. 項(xiàng)目初步定位中的成本審查要點(diǎn)（五步審查法）
2.4.1. 設(shè)計(jì)分析的土地利用最大化與成本控制的審查要點(diǎn)
2.4.2. 設(shè)計(jì)分析的設(shè)計(jì)幣值最大化與成本控制的審查要點(diǎn)
2.4.3. 設(shè)計(jì)分析的溢價(jià)空間最大化與成本控制的審查要點(diǎn)
2.4.4. 成本控制的費(fèi)項(xiàng)設(shè)置、指標(biāo)選定的控制要點(diǎn)
2.4.5. 設(shè)計(jì)分析的綜合分析與成本控制的審查要點(diǎn)
項(xiàng)目啟動(dòng)階段的成本控制重點(diǎn)與技巧：
3.1. 項(xiàng)目啟動(dòng)的目的與作用：
3.2. 項(xiàng)目啟動(dòng)階段的主要工作內(nèi)容：
3.3. 項(xiàng)目啟動(dòng)階段細(xì)分的成本作業(yè)及審查程序
3.4. 概念設(shè)計(jì)方案的成本審查重點(diǎn)
3.4.1. 總建筑面積與容積率分析
3.4.2. 規(guī)劃層數(shù)與戶型分析
3.4.3. 配套指標(biāo)與配套分配分析
3.4.4. 可售面積與溢價(jià)空間分析（可售比、溢價(jià)配比）
3.4.5. 市場(chǎng)需求及客戶銷售價(jià)值分析
3.4.6. 停車方式及地下車庫(kù)分析
3.4.7. 設(shè)計(jì)主題與立面型式分析
3.4.8. 綠化指標(biāo)及景觀檔次分析
方案設(shè)計(jì)階段的成本控制重點(diǎn)與技巧：
4.1. 方案設(shè)計(jì)的目的與作用：
4.2. 方案設(shè)計(jì)階段的主要工作內(nèi)容：
4.3. 方案設(shè)計(jì)階段細(xì)分的成本作業(yè)及審查程序
4.4. 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的成本審查重點(diǎn)：（略，詳具體課件）
擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本控制重點(diǎn)與技巧：
5.1. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)的目的與作用：
5.2. 為什么很多開發(fā)商對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)沒有管理要求？
5.3. 設(shè)計(jì)管理能力、成本控制能力決定了擴(kuò)初設(shè)計(jì)的管理模式：
5.4. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段細(xì)分的成本作業(yè)及審查程序
5.5. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段細(xì)分的成本審查重點(diǎn)
5.5.1. 結(jié)構(gòu)超限成本控制優(yōu)化分析：
5.5.2. 結(jié)構(gòu)選型成本控制優(yōu)化分析：
5.5.3. 層高成本控制優(yōu)化分析：
5.5.4. 戶型成本控制優(yōu)化分析：
5.5.5. 立面成本控制優(yōu)化分析：
5.5.6. 結(jié)構(gòu)選型成本控制優(yōu)化分析：
5.5.7. 基礎(chǔ)方案型式成本控制優(yōu)化分析：
5.5.8. 構(gòu)造要求成本控制優(yōu)化分析：
5.5.9. 含鋼量成本控制優(yōu)化分析：
5.5.10. 結(jié)構(gòu)成本的離散性控制：
5.5.11. （暫略，詳見具體課件）
5.6. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)的限額指標(biāo)設(shè)定與管理
5.7. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)的成本控制要求輸出：
5.8. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本管理部門與設(shè)計(jì)管理部門的權(quán)責(zé)劃分
施工準(zhǔn)備階段的成本控制重點(diǎn)與技巧：
6.1. 施工圖審查的成本審查要點(diǎn)：
6.2. 工期指標(biāo)設(shè)定與成本控制的關(guān)聯(lián)：
6.3. 工程標(biāo)段劃分與成本控制的關(guān)聯(lián)
6.4. 工程組織計(jì)劃與成本控制的關(guān)聯(lián)
6.5. 采購(gòu)策劃、方案與成本控制的關(guān)聯(lián)
6.6. 邊坡支護(hù)方案的成本控制審查要點(diǎn)
施工管理階段的成本控制重點(diǎn)與技巧：
地下車庫(kù)成本控制的重點(diǎn)與技巧：
高層建筑含鋼量成本控制的重點(diǎn)與技巧：
建筑基礎(chǔ)選型成本控制的重點(diǎn)與技巧：
10.1. 地質(zhì)條件分析對(duì)基礎(chǔ)選型的影響：
10.2. 常見的基礎(chǔ)選型形式：
10.3. 如何優(yōu)化基礎(chǔ)形式選型：
10.4. 如何優(yōu)化樁基選型：
10.5. 如何優(yōu)化樁基礎(chǔ)總量：
設(shè)備材料選型成本控制的重點(diǎn)與技巧：
園林景觀方案設(shè)計(jì)成本控制的重點(diǎn)與技巧：

招標(biāo)采購(gòu)與成本控制：
采購(gòu)的概念與采購(gòu)成本控制：
采購(gòu)管理、供應(yīng)商管理與成本控制的關(guān)系：
招標(biāo)采購(gòu)常見的成本管理誤區(qū)：
招標(biāo)采購(gòu)組織架構(gòu)設(shè)置及成本控制要求：
如何審查避免供應(yīng)商的掛靠投標(biāo)：（總包、監(jiān)理、設(shè)計(jì)）

如何建立適合企業(yè)自身需求的成本管理體系：
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平能力的現(xiàn)狀測(cè)評(píng)分析：
建立企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制的成本管理體系：
組織架構(gòu)設(shè)計(jì)與成本管理的關(guān)聯(lián)
明確項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的成本管理要求：
明確項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵成果的成本審查要求
建立項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵階段性工作成果的成本技術(shù)措施標(biāo)準(zhǔn)
形成有效的管理閉合及成本責(zé)任考核
若干案例分享：