【課程背景】

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資——可以狹義理解為開(kāi)發(fā)商“買(mǎi)地”、“控地”、“拿項(xiàng)目”，通過(guò)獲取土地而取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)。

無(wú)論是參與土地招拍掛，或是定向“勾地”運(yùn)作儲(chǔ)備土地，僅憑“地價(jià)”的高低，粗略匡算的大賬、靠直覺(jué)、拍腦袋決策項(xiàng)目土地獲取與否，無(wú)疑蘊(yùn)含著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)商拿不到地著急，拿或不拿？什么條件下可以拿？?jī)|萬(wàn)計(jì)的資金投入，拿錯(cuò)地的后果不堪設(shè)想，甚至危及企業(yè)生命！如何在拿地之前綜合市場(chǎng)、成本、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)等競(jìng)爭(zhēng)因素，結(jié)合企業(yè)自身的戰(zhàn)略、盈利目標(biāo)及投融資能力，以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策、法律、稅務(wù)等外部環(huán)境因素，進(jìn)行全方位的分析研究和判斷，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策！

膽子大有可能被自己搶到手的山芋燙傷了手；膽子小看到別人拿了地開(kāi)盤(pán)后賺錢(qián)時(shí)悔不當(dāng)初，問(wèn)題的關(guān)鍵不是膽量，而是藝高！

所以，土地獲取環(huán)節(jié)想要做到該出手時(shí)就出手！不僅充分認(rèn)識(shí)各類(lèi)潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范做好預(yù)案，開(kāi)發(fā)商必須要掌握高超的項(xiàng)目投資分析決策的專(zhuān)業(yè)能力。

【思想介紹】

項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)存在巨大的不確定性，所以拿地前所有的投資分析研究工作的投入—人財(cái)物、時(shí)間和精力等，都可能變成無(wú)用功，但我們不應(yīng)患得患，從而應(yīng)該抱定“以終為始”的心態(tài)，在項(xiàng)目獲取前借鑒“策劃前置”的工作方法進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龊颓笞C。

首先對(duì)項(xiàng)目是否滿(mǎn)足未來(lái)開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、入住、辦證、持續(xù)運(yùn)營(yíng)等全周期的風(fēng)險(xiǎn)分析和“定性預(yù)判”，通過(guò)市場(chǎng)基礎(chǔ)研究運(yùn)用“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行取舍的初步判斷。進(jìn)而通過(guò)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法”進(jìn)行量化分析和深入研究，以土地投資周轉(zhuǎn)利潤(rùn)率估算地價(jià)限值。

瞬息萬(wàn)變的土地拍賣(mài)會(huì)上舉牌的勇氣不是源于開(kāi)發(fā)商的膽量和雄厚資金，而是事前通過(guò)規(guī)劃強(qiáng)排設(shè)計(jì)多方案比較及成本及營(yíng)收分析，對(duì)樓面地價(jià)變化的承受能力早已了然于胸。

在靜態(tài)收益分析的同時(shí)，現(xiàn)金流分析和資金安排是項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)的重點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃體系的深刻認(rèn)識(shí)和熟練應(yīng)用是做好項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)。

全面、真實(shí)的可行性研究報(bào)告是操盤(pán)經(jīng)理人向投資人和股東承諾的關(guān)鍵階段性成果，項(xiàng)目融資對(duì)接環(huán)節(jié)中對(duì)方首先審視的是投資的安全，其次才是盈利！含糊其辭和自欺欺人的市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)前景描繪甚至掩耳盜鈴的數(shù)據(jù)編造，必將害人害己！

【課程對(duì)象】

主導(dǎo)項(xiàng)目拓展、戰(zhàn)略發(fā)展的決策層（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總等）

負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展（土地獲取）管理的操作層（總監(jiān)、經(jīng)理、主管等）

參與項(xiàng)目拓展、可行性研究分析決策的協(xié)作部門(mén)人員（財(cái)務(wù)、策劃、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷(xiāo)、報(bào)建等）

【課程收益】

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策業(yè)務(wù)實(shí)操的人員或直接負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)，可借此課程，規(guī)范、統(tǒng)一將來(lái)的業(yè)務(wù)管理運(yùn)作流程，提升投資分析專(zhuān)業(yè)水平和科學(xué)決策工作能力；

對(duì)非項(xiàng)目拓展部門(mén)的學(xué)員，可借此課程，了解、熟悉房地產(chǎn)投資分析決策管理的工作方法和實(shí)施程序，更好地協(xié)同主辦部門(mén)共同參與項(xiàng)目投資決策可行性研究分析，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資可研的理性決策；

通過(guò)本課程，不僅認(rèn)同可以通過(guò)科學(xué)的過(guò)程管理實(shí)現(xiàn)結(jié)果管理的理念，同時(shí)在項(xiàng)目拓展方面?zhèn)魇诹司唧w的、實(shí)操性的、高效的分析決策方法。整體提升受訓(xùn)管理者的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和履職能力，整體提高項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，從源頭降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，打造職業(yè)化的房企及投融資機(jī)構(gòu)的經(jīng)理人隊(duì)伍；

參加培訓(xùn)的公司，可以此為基礎(chǔ)，建立項(xiàng)目投資分析決策管理的業(yè)務(wù)流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管控系統(tǒng)。

……

【主講老師】

張建軍，和君咨詢(xún)合伙人，建筑學(xué)工學(xué)士，工商管理碩士，注冊(cè)建筑師，注冊(cè)建造師。中國(guó)講師500強(qiáng)，常年擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及清華、廈大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓(xùn)講師，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及項(xiàng)目操盤(pán)實(shí)戰(zhàn)型教練顧問(wèn)。6 年設(shè)計(jì)院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)，曾任天津萬(wàn)科公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理，拿地領(lǐng)導(dǎo)小組核心成員；新奧集團(tuán)蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團(tuán)執(zhí)行總裁、董事長(zhǎng)，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢(xún)公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢(xún)公司總經(jīng)理；南開(kāi)允公集團(tuán)副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。履職過(guò)程中參與、主持過(guò)大量的土地獲取及資產(chǎn)類(lèi)重置開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資分析決策實(shí)戰(zhàn)。2010年投身管理咨詢(xún)及培訓(xùn)，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營(yíng)管理及項(xiàng)目的全程運(yùn)作，特別是組織管控、公司治理、計(jì)劃管理、成本管理及項(xiàng)目決策、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、報(bào)批報(bào)建管理、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，完成了30余個(gè)項(xiàng)目策劃及實(shí)操顧問(wèn)的服務(wù)，及200余家房企的管理咨詢(xún)、顧問(wèn)及企業(yè)內(nèi)訓(xùn)，公開(kāi)課累計(jì)覆蓋超1800余個(gè)房企。同時(shí)協(xié)助客戶(hù)處理過(guò)大量的項(xiàng)目勾地、控地特點(diǎn)的項(xiàng)目獲取前的策劃前置及投資分析的深度可研。

【課程時(shí)間】

整個(gè)課程時(shí)間為1-2天。

本課程將集合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析和決策的各類(lèi)常見(jiàn)操作模式，按常規(guī)工作推進(jìn)時(shí)序分階段、分步驟的專(zhuān)業(yè)操作流程進(jìn)行分解介紹。其中包含大量的流程指引文件、作業(yè)指導(dǎo)文件詳解及更多的項(xiàng)目可研及策劃前置的實(shí)戰(zhàn)案例分享等，以及必要的互動(dòng)答疑等。預(yù)計(jì)安排2天課時(shí)；若減少項(xiàng)目前置策劃案例分享的量和互動(dòng)答疑時(shí)長(zhǎng)，課程可精簡(jiǎn)在1天內(nèi)完成。

【課程大綱】

《房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地階段投資分析決策與風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)戰(zhàn)》課程大綱

一、 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃VS項(xiàng)目儲(chǔ)備策略

1、 公司戰(zhàn)略方向?qū)?xiàng)目?jī)?chǔ)備策略的影響

機(jī)會(huì)型開(kāi)發(fā)商——項(xiàng)目?jī)?chǔ)備決定公司存續(xù)

專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)商——持續(xù)經(jīng)營(yíng)依靠項(xiàng)目?jī)?chǔ)備

2、 公司戰(zhàn)略規(guī)劃指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備計(jì)劃的影響

公司五年發(fā)展規(guī)劃的制定

土地（項(xiàng)目）儲(chǔ)備計(jì)劃的制定

3、 公司業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)項(xiàng)目發(fā)展工作的影響

小微型開(kāi)發(fā)商——組建臨時(shí)工作組

中大型開(kāi)發(fā)商——項(xiàng)目拓展工作常態(tài)化

二、 企業(yè)組織架構(gòu)VS投資發(fā)展管理

1、 項(xiàng)目公司結(jié)構(gòu)

2、 二級(jí)管理架構(gòu)

3、 三級(jí)管理架構(gòu)

三、 項(xiàng)目投資分析決策管理的責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)

1、 項(xiàng)目投資決策管理主辦部門(mén)的職責(zé)、權(quán)限

2、 公司內(nèi)其他協(xié)同部門(mén)在項(xiàng)目投資決策過(guò)程中的職責(zé)、權(quán)限

3、 公司決策層責(zé)權(quán)

4、 公司以外的協(xié)作、參與主體的責(zé)權(quán)

四、 項(xiàng)目投資分析決策管理系統(tǒng)的組織建設(shè)

1、 項(xiàng)目投資管理決策層

2、 項(xiàng)目投資發(fā)展部門(mén)的組建

3、 專(zhuān)業(yè)管理干部的能力曲線(xiàn)和培訓(xùn)

五、 項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的基礎(chǔ)研究分析

1、 城市發(fā)展研究

城市發(fā)展研究5大要點(diǎn)

其他研究方法（城市分級(jí)、PIE模型）

2、 項(xiàng)目所在城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析

區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析6大要點(diǎn)

案例：多個(gè)實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目城市基礎(chǔ)研究分析報(bào)告節(jié)選

案例：萬(wàn)科進(jìn)入城市策略研究

案例：人均GDP研究分析方法

案例：某城市人均商業(yè)面積調(diào)研預(yù)示的風(fēng)險(xiǎn)

六、 項(xiàng)目土地信息收集

1、 土地信息獲取渠道

2、 項(xiàng)目信息收集的內(nèi)容

信息內(nèi)容收集5大要點(diǎn)

土地信息表

七、 項(xiàng)目初步判斷

1、 項(xiàng)目初判的目的和工作要求

2、 項(xiàng)目初判的職責(zé)界定

3、 項(xiàng)目初判工作指引和規(guī)范

踏勘及調(diào)研工作要點(diǎn)

項(xiàng)目初步收益分析

初步分析結(jié)論及初判報(bào)告

初判報(bào)告評(píng)審

案例：項(xiàng)目初判分析報(bào)告樣本

案例：某項(xiàng)目調(diào)研初判報(bào)告

八、 項(xiàng)目詳細(xì)分析

1、 市場(chǎng)分析

詳解：萬(wàn)科項(xiàng)目詳細(xì)分析規(guī)范

案例：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

2、 初步規(guī)劃草案設(shè)計(jì)與分析

強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)組織

強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)指標(biāo)成果

詳解：產(chǎn)品組合方案VS地價(jià)承受能力

案例：為什么招商地產(chǎn)敢舉牌當(dāng)?shù)赝?/span>  

詳解：現(xiàn)場(chǎng)白板草圖推演

3、 土地成本分析

目標(biāo)成本計(jì)劃科目分類(lèi)

目標(biāo)成本估算方法

土地成本年回報(bào)率分析方法

4、 項(xiàng)目投資收益分析

案例詳解：利潤(rùn)絕對(duì)值最大化VS投資效率最大化

5、 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃體系（7個(gè)關(guān)鍵計(jì)劃）

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏和進(jìn)度計(jì)劃分析

項(xiàng)目融資方法分析

九、 項(xiàng)目可行性研究

1、 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制組織及操作規(guī)范

2、 項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容要求

3、 項(xiàng)目可行性報(bào)告評(píng)審

十、 項(xiàng)目獲取

1、 參加招拍掛

土地投標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案設(shè)計(jì)的組織

“勾地”操作的規(guī)劃設(shè)計(jì)組織

2、 項(xiàng)目合作模式分析

3、 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓模式分析

4、 合作或轉(zhuǎn)讓談判流程

十一、 項(xiàng)目獲取后工作

1、 取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

2、 取得《國(guó)有土地使用證》

3、 項(xiàng)目土地及項(xiàng)目事務(wù)的移交

十二、 項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)控制

1、 政策及法律風(fēng)險(xiǎn)的防范

2、 市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

3、 財(cái)務(wù)及資金風(fēng)險(xiǎn)的防范

4、 管理及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

5、 通過(guò)“策劃前置”進(jìn)一步控制投資決策風(fēng)險(xiǎn)