課程目標:

經(jīng)營意識：掌握房地產(chǎn)開發(fā)運營的邏輯及本質(zhì),以在項目操盤中進行經(jīng)營管控,提升經(jīng)營品質(zhì)

做好項目：掌握實現(xiàn)資金快速回正的典型操盤策略,有效應(yīng)用各專業(yè)工作前置提升項目開發(fā)效率,有效縮短項目投入資金回收期

運營對標：了解行業(yè)標桿房企運營管管理做法，結(jié)合企業(yè)自身情況對標改善,確保運營管理體系簡單高效

課程時間:2天；6小時/天。

課程大綱:

第一部分：房地產(chǎn)運營管理發(fā)展趨勢？

1、大運營是什么？

1.1房地產(chǎn)運營管理發(fā)展趨勢：

房地產(chǎn)運營管理從計劃管理到大運營管理的階段劃分及特點

1.2房地產(chǎn)大運營體系所包含的內(nèi)容，即大運營是什么

1）大運營核心理念1234：1個導(dǎo)向-經(jīng)營導(dǎo)向、2個中心-現(xiàn)金流和利潤、3種定位、4大要素和原則

2）公司層面大運營的8大階段：“儲－建－融－供－銷－存－回－結(jié)”的含義及相互關(guān)系

2、房地產(chǎn)運營發(fā)展的特點

方向：經(jīng)營導(dǎo)向：房地產(chǎn)運營管理如何從提向項目經(jīng)營品質(zhì)逐步走向提高公司經(jīng)營品質(zhì)？

管控：差異化管控：項目經(jīng)營定位的標準是什么？項目經(jīng)營定位三種類型是什么針對不同項目經(jīng)營定位如何進行差異化管控

第二部分：經(jīng)營意識：運營的本質(zhì)及項目經(jīng)營指標管控

1、運營的本質(zhì)及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營增長的動力是什么

1.1企業(yè)經(jīng)營增長動因-內(nèi)生增長和外延增長如何選擇

1.2項目層面的經(jīng)營指標管控

1）４大核心指標，包括凈利潤率、投資回收期、股東irr和投資irr；

2）４大核心杠桿，包括投資杠桿、財務(wù)杠桿、經(jīng)營杠桿、合作杠桿；

3）6大項目經(jīng)營指標管控，包括貨地比、供貨率、去化率、回款率、支付率、分款率

1.3[小組討論１］：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)提升經(jīng)營杠桿的關(guān)鍵舉措有哪些？

2、項目經(jīng)營重要概念的管控

2.1凈利潤

1）凈利潤及管控

2）[可選練習(xí)2］：某項目凈利潤的測算？

2.2現(xiàn)金流

1）認識房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流？

2）影響現(xiàn)金流的兩個因素：時間和規(guī)模

3）如何進行首推貨量的規(guī)劃

4）資金峰值與現(xiàn)金流回正的關(guān)系

2.3irr、roic、roe、自有資金年化回報率

1）如何認識和理解irr內(nèi)部收益率指標

2）如何認識和理解roic投入資本回報率指標

3）如何可認識和理解roe凈資產(chǎn)回報率指標

4）如何認識和理解自有資金回報率指標

2.4[小組討論3]:凈利率、irr、roic、roe、自有資金年化回報率優(yōu)劣勢分析和適用的場景是什么？

第三部分：項目總定位及職能

1、項目管理模式核心痛點是什么

1.1如何理解項目管理模式：矩陣制、片區(qū)制、事業(yè)部制等

1.2項目管理模式的核心痛點

1.3如何選擇合適的項目管理模式

2、項目總四大定位及職能

2.1項目總的四大定位類型：工程型、協(xié)調(diào)型、運營型、經(jīng)營型

3、項目總的職責定位

3.1項目前期階段和啟動會階段

1）項目拓展階段橫向工作流-項目前介要求是什么

2）項目拓展階段對項目總的前置介入要求是什么

3）項目前期策劃階段的關(guān)鍵活動市場定位、產(chǎn)品定位、項目啟動會的基本邏輯及關(guān)注點

4）案例分享：某標桿公司項目啟動會階段的操盤思路

5）項目前期階段和啟動會對項目操作手的要求總結(jié)

6）案例分享：某項目土地權(quán)屬影響貨值案例、某項目投資研判不足影響容積率案例

3.2項目開工及報批報建階段

1）項目設(shè)計管控關(guān)鍵點：設(shè)計的專業(yè)交圈

2）工程及招采前期管控關(guān)鍵點：工程策劃和招采策劃

3）報批報建管控關(guān)鍵點：報批策劃及實施

4）案例分享：某標桿公司項目開工及報批報建操盤思路

5）案例分享：某標桿公司項目策劃操盤思路

6）項目開工及報批報建階對項目操盤手要求總結(jié)

7）案例分享：某項目突破政府報建強條案例

3.3項目開盤階段職能定位

1）項目營銷全周期框架及關(guān)鍵點

2）營銷核心-如何圍繞目標精準操盤滿足項目經(jīng)營結(jié)果指標

3）案例分享：某標桿公司的營銷業(yè)務(wù)體系：營銷作戰(zhàn)階段、停止點、指導(dǎo)方針、客儲動作四大標準、全方位的營銷推廣體系

4）案例分享：某標桿公司項目開盤階段的操盤思路

5）營銷和項目的關(guān)系是什么

6）項目開盤階段對項目操盤手要求總結(jié)

7）案例：目標客群及市場容量錯配案例

3.4項目建設(shè)階段職能定位

1）項目建設(shè)施工階段關(guān)鍵點及框架

2）某標桿公司建設(shè)施工階段操盤思路

3）項目建設(shè)施工階段對項目操盤手要求

4）案例：某項目工程策劃不到位案例

3.5項目竣工備案及項目交付階段

1）項目竣工備案及項目交付階段關(guān)鍵點及框架

2）某標桿公司竣工備案及項目交付階段操盤思路

3）全周期客服體系包含關(guān)鍵點及流程、協(xié)同邏輯

4）項目竣工備案階段對項目操盤手要求

4、項目總的權(quán)責及保障項目推進機制

4.1項目總的權(quán)責

4.2如何強化項目規(guī)定動作

5、【小組討論4】：項目總的責任、權(quán)力、利益清單矩陣？

6、項目總成功操盤需牢記的三個工具

第四部分：如何做快做好項目

1、修路搭橋-如何構(gòu)建大運營管理體系，確保體系完整及有效協(xié)同

1.1項目開發(fā)策略及項目運營標準所包含的內(nèi)容

1.2項目開發(fā)路徑標準：有效運用工作前置設(shè)計差異化的項目開發(fā)路徑標準

1.3[小組討論5]:構(gòu)建公司現(xiàn)金流項目開發(fā)路徑圖標準

1.4項目開發(fā)運營總圖及項目計劃體系的構(gòu)建

1.5項目開發(fā)關(guān)鍵成果及成果標準體系構(gòu)建

1.6項目開發(fā)關(guān)鍵決策會議體系構(gòu)建

1.7其他大運營要素構(gòu)建及大運營小結(jié)

2、工作前置如何精細策劃

2.1投資階段的工作前置及精細化協(xié)同模式

1)投資階段工作前置及協(xié)同模式

2)投資標準包含哪些方面

3)項目投資階段的精細化協(xié)同機制

4)項目投資階段的流程保障

5）思考：如何確保投資階段的工作精細化及深度？如投資標準應(yīng)包括哪些內(nèi)容？如何實現(xiàn)投資階段的精細流程控制，如何實現(xiàn)各專業(yè)或各部門的有效協(xié)同

2.2實現(xiàn)資金回正的典型開發(fā)策略

1）工作前置：價值鏈環(huán)節(jié)八大前置策劃-規(guī)劃、報建、勘察、計劃、設(shè)計、招標、收地、策劃等

2）穿插：三大工序

3）聚焦：七前三后會議體系

4）協(xié)同：從四位一體到七位一體

2.3[小組討論6]高周轉(zhuǎn)的本質(zhì)是什么，或者如何理解高周轉(zhuǎn)？

2.4項目啟動會階段的高品質(zhì)協(xié)同模式

案例分享：項目啟動階段的運營管理

團隊建組、項目組織結(jié)構(gòu)、定位會、啟動會、項目啟動會階段各職能協(xié)同模式：包括運營、營銷、研、招采、工程、物業(yè)等

2.5【思考】：總結(jié)不同開發(fā)策略下的協(xié)同差異，找出公司可以借鑒的地方？

3、如何進行運營監(jiān)控及后評估

3.1運營定期監(jiān)控要求

3.2經(jīng)營指標監(jiān)控要求

3.3停止點檢查及風(fēng)險控制包含要求

3.4后評估

4、如何建立項目操盤手冊

4.1什么是項目操盤手冊

4.2不同類型的項目操盤手冊

4.3如何構(gòu)建項目操盤手冊

4.4【思考】：項目操盤手冊構(gòu)建的深度定位？