【課程背景】

2015年4月15日恒大集團突然宣布，恒大在全國的住宅樓盤將實施“無理由退房”，此新聞一出引起業界軒然大波，一時間各大品牌房企紛紛出招，引發一場營銷口水之戰，可以說地產界將真正迎來你死我活的生存斗爭。過去幾十年，房地產由于行業利潤空間大，一些企業成本管控并沒有得到足夠的重視，如今在白銀微利時代下，當企業品牌的溢價能力無法再短期內顯著提升時，想讓利潤率不至于很快下滑，最迫切的就是有效降低開發成本，但在品質致勝的時代，降低成本又絕對不能降低品質，如何辦？

房地產開發是一個復雜的系統工程，項目投資大，建設周期長，設計和工程建造專業性強，開發成本控制和項目管理都存在相當的難度，如何做好“開源與節流”管理？

成本管理在于建立全員、全過程成本管理意識和文化，做到目標分解到位、責任落實到位、考核監控到位，掌握精細化、專業化管理思維，從細節入手，以實現企業利潤最大化。一些企業由于運營管理能力不足，導致項目拖期、財務和管理費用不斷上升等，隱性成本的控制也是開發成本控制的難點和頑癥之一，必須引起高度重視。

【課程收益】

在缺乏專業團隊、缺乏管理經驗的情況下，如何確保項目成本管理的成功率？成本管理工作如何前置？本次課程通過理論引導、實戰經驗總結和案例分析，分階段、分節點、分模塊詳解控制方法。將成本管控與項目生命周期緊密結合，提供事前、事中及事后的控制工具。向學員全面剖析萬科、龍湖成本管理背后的力量和運作模式。引導學員從“認識—了解—借鑒—改進”的方法和策略，全程對接講師親自操作的項目案例剖析，把復雜的問題簡單化，重點解決落地問題，真正做到學以致用，以大視角破除項目成本管理的迷局。

【課程對象】

房地產企業總經理、總工、工程副總、項目總經理、工程、設計、成本總監、成本部經理、工程部經理、造價工程師等。

【課程大綱】

前言：白銀微利時代對房企影響研討—行業蛻變

1、2015年行業動態總結分析

?  行業整體走勢分析

?  標桿房企主要經營總結

?  從成本角度分析白銀時代帶給我們的啟示

2、高周轉、快速度、低成本的出路

?  高周轉、快速度與低成本之間的關聯

?  如何構建低成本控制體系

?  管理者應從哪些方面掌握成本控制成效

七嘴八舌：【天變了】互聯網顛覆房地產？

【毀三觀】產品 營銷 成本三觀

【戰略論】生死攸關的三個問題

【新常態】房地產成本管理環境

第一部分：開發商的三種境界和三個層次 （頭腦風暴篇）

核心思想一、做好項目成本管理的四大關鍵詞

關鍵詞一、格局關鍵詞二、創想關鍵詞三、顛覆  關鍵詞四、落地

思考：前端決定后端---項目成本管理的趨勢--先策后控

討論：關于成本管理經歷的三個階段、四種能力、五個邏輯

核心思想二、成本管理的落地的六大實施攻略

    攻略一、目標管理團隊建設---成本管理的核心

    攻略二、目標成本前期策劃---成本管理的基礎

    攻略三、確定項目建造標準---成本管理重要手段

    攻略四、預警和強控---成本控制的創新手段

    攻略五、合約規劃---連接成本與合同的樞紐

    攻略六、月度動態成本反饋---成本管理的監控糾偏手段

思考：如何通過專業精細化的成本控制管理實現地塊利潤最大化？

核心思想三、成本管理的十大關鍵問題

1） 開發周期——時間成本

2） 成本策劃與規劃

3） 管理成本與隱形（成本）消耗

4） 不可忽視的財務成本

5） 設計管理工作對成本控制的重要意義和價值

……

注意：我們沒必要成為萬科、龍湖的影子，但卻急需成為自已的NO.1----我能

★秘籍：成本控制八大價值提升策略

1、“杠桿”原理

2、“等級匹配”原理

3、“效益”原理

4、“不平衡”原理……

思考：如何實現項目利潤最大化的成本價值挖掘？

案例分享：1、不平衡使用容積率項目—龍湖弗萊明戈

2、用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數量的案例

★秘籍：成本價值挖掘的四大原則

案例分析：萬科蘭喬圣菲、深圳波托菲諾、星河灣…

注意：要敢于拉大產品價格差距，最不好的產品可以由成本溢價補缺。

核心思想四、以目標為導向的成本管理體系的建立

1、      目標成本確定

2、      目標成本分解

3、      目標成本動態管理

4、      目標成本考核辦法

5、      目標成本后評估

6、      成本管控基礎保障

思考點：成長型企業與標桿企業的成本管理特點對比分析

案例總結：龍湖、萬科成本管理工具、考核模板、數據庫模板

第二部分  標桿地產成本管理經典項目價值表現賞析（伐骨洗髓篇）

我們要學習最優秀的：

?  1、萬科地產  2、龍湖地產  3、綠城地產  4、星河灣地產

思考：1、為什么要學習萬科成本控制技巧？

2、解讀龍湖景觀成本控制背后的故事？

應用分享：1、龍湖控景觀成本3個必殺技.doc
2、如何降低成本又不影響景觀品質,“砍”成本技巧？

3、詳解景觀成本控制核心15大關注點

一、內部視角看龍湖—-“我能”之造夢工廠

1、相對較低的成本    2、成本集中引爆的震撼效果……

二、客戶視角看龍湖—極致浪漫生活秀（極致成本價值杠桿作用）

1、兒時夢想實現    2、配置好、品質高、有面子……

三、學習龍湖成本控制的四個層次

1、道、法、術、器

a、天下沒有難做的成本，找對方法和路徑  b、走出去、請進來   c、站在巨人肩膀看世界

★深度分享：破解房地產成本管理不為人知的利器---22大絕招

絕招一、建立全員成本管理文化

絕招二  構建成本管理框架

絕招三  規范成本科目分類

絕招四  建立成本管理流程

絕招五  客戶產品導向需求

絕招六  控制設計八大環節

絕招七  加強施工圖紙深度審核

絕招八  規范變更簽證流程本…… 

第三部分 房地產十大階段成本管理實戰方法  (登堂入室篇)

第一節  立項階段成本控制18要點

立項環節的成本控制由于國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。

1、新征土地期間

2、買斷項目期間

3、合作開發期間

第二節  規劃階段成本控制30要點

規劃設計環節幾乎決定了項目成本的85%，具有“一錘定音”的地位和作用，在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。

1、規劃方案設計2、規劃方案報批3、擴初設計4、施工圖設計5、銷售包裝設計6、裝修設計階段7、配套功能設計8、設計變更9、材料設備選型

案例解析：“規劃成本敏感點”、、“某項目容積率”、“總圖定位”、“產品建議書”、“風水案例” “偷面積與新面積計算規則”、“風格、材料與成本案例”、等。其中：

1、  方案階段易出錯點提醒         2、擴初階段易出錯點提醒

3、     施工圖階段易出錯點提醒     4、地下室與地下車庫設計易出錯點提醒

案例與解析：“報規報建關鍵技術”“萬科成控9項要點”“含鋼量控制步驟”“立面造價控制標準” “規劃設計成控技術” “景觀設計標準化”等。

控制標準：單體、車庫與地下室、豎向設計、容積率、配套、人防、消防、層高、柱網、覆土、頂板、底板、結構形式、防水、通風、層數、出口與景觀、分期、管線綜合、照明等。

思考點：1、關于用足容積率與建筑密度； 案例：龍湖唐寧ONE

2、關于用足規劃法規的邊界；  案例：龍湖·天街 、弗萊明戈

3、設計階段成本優化和價值再造方法；案例：萬科地下車庫、悠山郡二期車庫

管理分享：龍湖地產對設計人員10條素質要求

1、加強設計管理部門的市場意識和策劃能力

2、嚴格執行成果標準；提高決策效率

3、減少人為增加的工作復雜度

4、優化工作流程，將先后串行工作變為并行前置

5、選擇優秀的設計服務商……

第三節、招投標階段成本控制11要點

招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，這個環節成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。

1、     投標單位選擇     2、招投標文件      3、評標和定標

思考點：1、中國式合同潛規則 ；2、簽署總包合同必須注意的事項

3、合同管理三大關鍵點：要命的開工令，合同中的定時炸彈、合同計價原則

4、如何判斷合同是采用固定總價包干還是固定單價合同？

案例：工期管理、違約管理、合同管理案例、詳解龍湖的6個成本模板

成果分享：標桿房地產企業商務標評標方法及其經濟標評審報告

其中：發標、 答疑、開標、定標環節關鍵控制點；供應商管理、招標方案、標段劃分案例等。第四節、施工階段成本控制30要點

施工環節的成本控制應注意，一是因各種變更帶來的費用，二是材料、工程款的支付。由于市場變化原因，施工階段不可避免要對施工計劃和內容進行改動，這一階段要注意各部門的及時溝通和良好合作。

1、設計變更   2、現場簽證     3、審圖    4、總分包配合費

5、材料供應   6、工程款支付   7、工程檔案管理

分享：1、標桿房企《設計變更及現場簽證管理辦法》、《簽證變更流程及》、《簽證變更單》

2、簽證變更處理三大原則

簽證變更案例：事后補單案例、綠化變更案例、土石方案例、無效成本案例

3、成果分享：《目標成本測算表》《目標成本控制責任書》《無效成本管理工作指引》《成本管理月報》、《工程付款審批表》

應用分享：1、日常成本管理一些經典具體做法及標準化表單

2、某項目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標答疑.doc

3、施工圖審查控制要點.doc      4、某項目工程圖紙會審記錄.doc

第五節、采購階段成本控制10要點

材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，可以最大限度的減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。

1、材料進場階段  2、材料性能價格比  3、材料款支付  5、材料驗收與保管

6、什么是合約規劃？其核心作用如何？

7、合約規劃的編制、執行與過程管控如何設置合同主要條款，防范采購風險

注意：采購管理核心價值---厘清采購管理的誤區、真正認識采購

分享：標桿房企《工程采購管理辦法》、《采購信息管理規定》、《供應商管理及》、《供應商資質審查操作指引》一些標準化合同范本（總包及分包）

第六節、供應商管理成本控制要點

1、供應商管理基本原則

供應商拓展捷徑：相忘于江湖、郁悶的推薦人

2、供應商考察三大關鍵步驟：三年業績表使用技巧

供應商考察：--項目管理至關重要的第一步：看什么？怎么看？

對掛靠的態度與政策；識別掛靠的核心技巧；履約評估核心與誤區

3、供應商管理：對企業利潤的認識

商務談判三大原則    博弈：田忌賽馬

標桿房企供應商管理案例：--李鬼案例--營銷整合案例--黑名單案例

分享：標桿房企《供應商資質審查操作指引》

第七節、銷售階段成本控制10要點

銷售環節的成本一般是按比例控制，制訂費用目標總額控制。銷售涉及的部門比較多，銷售環節的一些操作會對入住和物業管理產生影響。

1、營銷方案2、營銷現場3、媒體廣告選擇4、樣板房裝修5、銷售回款6、客戶交房

案例分享：營銷管理案例、無效營銷案例 

第八節、預決算階段成本控制20要點

工程預決算環節的成本控制難點在于有關監控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方和甲方自身，日常應嚴格執行月結制度，防止不規范或不負責的實際操作。

1、乙方預算2、鋼筋含量核實3、價差的調整4、洽商、變更的費用控制5、違約與索賠

分享：標桿房企《工程報送結算資料作業指引》《工程計價管理辦法》《工程預結算管理辦法》、《工程結算審批表》、《竣工結算造價協議清單》

案例：結算不及時案例、屋面防水案例、竣工驗收案例、園建基礎案例、涂料結算案例

第九節、期間費用成本控制15要點

期間費用主要有財務、人工、行政費用組成。由于期間費用的靈活性很高，更財務部要加強對期間費用的計劃控制。

1、財務費用    2、人工費用    3、行政管理費用

分享：行政管理費用預算編制案例

第十節、物業管理成本控制8要點

地產公司在物業管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經營和虧損補貼。客戶服務中心擔負著這一環節的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產公司與物業公司的權責關系，防止因權責不清帶來的額外成本。

1、 委托物業管理  2、資產委托經營   3、物業虧損或補貼

應用分享：1、保修合同、擔保、原則及管理(附件)

2、地產委托物業施工的管理辦法.doc

回顧交流---打造優秀成本管理關鍵詞：“格局、創想、顛覆、落地”。