土地增值稅清算要點解析及稅收策劃

課程設置背景：

2020年，是極不平凡的一年。

為了應對疫情防控，我國實行大幅度的減稅降費措施，對戰勝疫情和推動經濟發展起到了重要的作用。召開的經濟工作會議指出：要優化稅務執法方式，深入推進執法、精細服務、精準監管、精誠共治，不急轉彎，政策操作上要更加精準有效，大幅提高稅法遵從度，把握好政策時度效。

會議提出“大幅提高稅法遵從度”是少有的，這說明2020年在落實減稅降費的過程中，的確有部分企業不遵守稅收法規，稅費繳納沒有到位，預示著2021年要加強稅收征管力度，把應征的稅費征收入庫。

房地產企業稅收征管的是增值稅、土地增值稅和企業所得稅，尤以土地增值稅風險。土地增值稅清算時間跨度長、稅負重、技術含量高、財稅差異協調難，而且有相當多開發項目的土地增值稅長期沒有進行清算，一旦清算，風險大、補稅多、處罰重，建議房地產企業必須加大自查自糾力度，避免遭受重大經濟損失。

為此，我們組織這次視頻講座，從房地產開發流程、稅收法規、財稅處理等多維度講解土地增值稅清算的基本法規、操作流程、清算要點和節稅智慧，幫助房地產企業依法納稅、應繳盡繳、不交冤枉稅。

課程受益：

1、土地增值稅的核心是增值額，如何計算應稅收入總額和扣除項目金額，確保增值額的正確計算，依法繳納土地增值稅。

2、“營改增”后，“主營業務收入”與土地增值稅“應稅收入總額”差異分析，怎樣按房產類別進行納稅調整。

3、用實例詮釋按“分類法”計算各類開發產品的計稅成本，為土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳奠定基礎。

4、由于各地土地增值稅的“預征率”偏低，造成各年度多交了企業所得稅，土增稅清算補稅后如何清退企業所得稅。

4、以典型案例提示性解讀土地增值稅的策劃技巧。

授課對象：

房地產公司主管財稅工作的總經理、財務總監、財務經理及納稅經辦人員，中介業務人員，歡迎房地產行業稅收征管人員參加。

主要講課內容

  土地增值稅應稅收入總額計算

1、土地增值稅清算的核心與核心的主要方面

2、土地增值稅應稅收入總額的計算

3、土地增值稅清算單位與清算條件

4、土地增值稅預征、清算及申報的差異與財稅處理

5、土地增值稅清算前的準備工作

第二講  土地增值稅扣除項目金額的法律規定

1、土地增值稅扣除憑證的規定

2、扣除項目金額的計算

3、拆遷補償費的稅法規定與財稅處理

4、土地增值稅清算需要計算的特殊指標

5、一般納稅人轉讓“營改增”前舊房土地增值稅的繳納

第三講  分類法核算開發產品成本

1、成本核算“分類法”的原理與法律依據

2、劃分開發產品類別的六項原則

3、《開發成本》科目核算內容與賬戶設置

4、開發產品成本核算管理與核算程序

5、成本核算的部門分工與資料提供

6、開發成本分配計算程序與方法

7、實例演示土地增值稅的開發產品成本分配計算方法和過程

8、用層高系數法計算各類房產的建筑安裝成本

9、分類法核算成本在企業所得稅中的具體應用

10、地下車庫的成本核算與處置收益歸屬

11、建造人防車庫的投資人與人防車庫的產權歸屬

第四講  土地增值稅優惠政策解讀

1、銷售普通標準住宅的稅收優惠

2、普通標準住宅免稅臨界點的計算及其應用

3、國內收回土地使用權的稅收優惠

4、國內收回土地使用權取得的補償是否征收土地增值稅

5、房地產企業土地劃轉土地增值稅的稅收策劃

第五講  典型稅收策劃案例分析

1、賣毛坯房還是賣裝修房的稅收策劃

2、賣開發項目與賣股權的納稅博弈

3、企業管理費用的稅收策劃

4、巧用利息據實扣除法減低稅費的策劃

5、調整基礎設施建設費，降低土地增值稅的計算方法

6、土地增值稅清算時企業所得稅清退的處理方法