彭波--萬(wàn)科產(chǎn)品設(shè)計(jì)及溢價(jià)設(shè)計(jì)策略與設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化控制實(shí)戰(zhàn)

**部分：萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新及戶(hù)型優(yōu)化設(shè)計(jì)
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)與一體化設(shè)計(jì)（開(kāi)篇）
（一）房地產(chǎn)成功公式
1、賣(mài)點(diǎn)
2、賣(mài)相
3、賣(mài)法
案例：深港房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)所

（二）一體化設(shè)計(jì)
案例：星河丹堤VS圣莫里斯

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目立面設(shè)計(jì)（立面篇）
（一）設(shè)計(jì)從穿衣打扮開(kāi)始

（二）論立面設(shè)計(jì)十大關(guān)系
1、前后關(guān)系
2、上下關(guān)系
3、左右關(guān)系
4、內(nèi)外關(guān)系
5、構(gòu)圖（虛實(shí)、肌理、尺度、比例等）
6、色彩（主色、副色、點(diǎn)綴色）
7、風(fēng)格
8、材料
9、細(xì)節(jié)
10、不影響功能
案例：樂(lè)山嘉州新城西一區(qū)、合肥.瀾溪鎮(zhèn)、成都華潤(rùn)鳳凰城、合肥紫蓬山、中海安德魯斯莊園、半山海景別墅、昆明.果嶺金谷

（三）立面效果控制
1、立面控制方法
2、立面控制手冊(cè)
3、立面設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)
案例：萬(wàn)科.白馬花園、城開(kāi).湯山公館

（四）立面設(shè)計(jì)實(shí)戰(zhàn)
案例：光大.數(shù)字家庭、珠海.三疊泉五星級(jí)酒店、振業(yè).第五公社

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)新（戶(hù)型篇）
（一）戶(hù)型庫(kù)

（二）戶(hù)型基本價(jià)值分析
1、人的尺度
案例：萬(wàn)科紅、柏林印象
2、人的習(xí)慣
案例：香江灣等、顧客敏感點(diǎn)
3、人的關(guān)系
案例解析：
大開(kāi)眼界（略十八個(gè)案例）
指手畫(huà)腳（略十八個(gè)案例）
**眾長(zhǎng)（略八個(gè)案例）
獨(dú)辟蹊徑（略七個(gè)案例）
異想天開(kāi)（略三個(gè)案例）

（三）戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)新
1、廚房
2、臥室與衛(wèi)生間的關(guān)系
3、平面組合創(chuàng)新
4、剖面組合創(chuàng)新
5、衛(wèi)生間
6、玄關(guān)及收納空間
7、主題
8、日本戶(hù)型研究及啟示
案例：風(fēng)尚公寓、中海.金沙灣、重慶龍湖好望山、萬(wàn)科城、萬(wàn)科青山湖8號(hào)、湯臣一品

（四）規(guī)范的創(chuàng)新
1、客戶(hù)附加值的邏輯
2、八種偷面積秘籍策略
秘籍之“地下室”
秘籍之“陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)”
秘籍之“百變凸窗”　　　
秘籍之“利用層高”
秘籍之“延展空間”
秘籍之“共享梯廳”
秘籍之“隱藏式衣櫥”
秘籍之“室外空間室內(nèi)用

（五）戶(hù)型平面優(yōu)化思路
案例：天津.偉星城項(xiàng)目、東方紐藍(lán)地、天津.空港項(xiàng)目

（六）小戶(hù)型設(shè)計(jì)
1、小戶(hù)型演變的五個(gè)階段
2、螞蟻供房
3、萬(wàn)科丁克概念住宅
4、萬(wàn)科極小戶(hù)型
5、標(biāo)普公寓戶(hù)型研究
6、萬(wàn)科一新公寓研究
7、小戶(hù)型案例賞析

（七）產(chǎn)品策略之標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新
1、情景洋房合院－標(biāo)準(zhǔn)情景洋房的升級(jí)版：廣州南湖
2、TH的合院－突破了TH的傳統(tǒng)聯(lián)排形態(tài)：第五園
3、坡地疊TH、坡地洋房－適用于陡坡地形：東海岸、萬(wàn)科城
4、平地洋房－一種新形態(tài)的洋房：萬(wàn)科城
5、新洋房－改變了洋房的傳統(tǒng)寬面寬的形態(tài)：第五園
6、新多層－具有情景洋房的空間形態(tài)的多層：萬(wàn)科城
7、小高層－一種新形態(tài)的小高層：萬(wàn)科城

（八）平面設(shè)計(jì)優(yōu)化實(shí)戰(zhàn)案例
案例：武漢.萬(wàn)科城市花園別墅、東莞.萬(wàn)科松山湖、萬(wàn)科.松山湖TH單位、中惠.沁林山莊別墅、招北項(xiàng)目、珠海西海岸、光耀.候鳥(niǎo)基地

第二部分：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化與控制
一、戶(hù)型優(yōu)化與精細(xì)化設(shè)計(jì)

二、成本的限額設(shè)計(jì)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段和方法
1、在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)”與案例分析
2、如何理解研發(fā)階段的成本控制--研發(fā)階段成本控制內(nèi)容
（1）含鋼量及土建造價(jià)
（2）景觀造價(jià)
（3）示范區(qū)造價(jià)
（4）設(shè)計(jì)變更簽證率

三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化
1、規(guī)劃方案階段的成本優(yōu)化
（1）車(chē)庫(kù)規(guī)劃方案對(duì)成本的影響
（2）不同容積率人防規(guī)劃建設(shè)的模式對(duì)成本的影響
2、建筑方案階段的成本優(yōu)化
3、戶(hù)型設(shè)計(jì)的成本風(fēng)險(xiǎn)
（1）立面設(shè)計(jì)與平面設(shè)計(jì)的耦合度帶來(lái)的成本風(fēng)險(xiǎn)
（2）主要風(fēng)格與形式選擇造成的成本風(fēng)險(xiǎn)
（3）方案階段的模型研究規(guī)避修改的成本風(fēng)險(xiǎn)
（4）方案階段的結(jié)構(gòu)定性?xún)?yōu)化設(shè)計(jì)
案例：萬(wàn)科紫臺(tái)窗墻比優(yōu)化設(shè)計(jì)

四、建筑擴(kuò)初階段的成本優(yōu)化
1、優(yōu)化層高對(duì)成本控制的意義
降低層高的意義　　影響凈高的主要因素　　優(yōu)化措施
2、結(jié)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題研究應(yīng)前置
（1）抗浮設(shè)計(jì)水位的確定
（2）地基方案的比較，地基坑支護(hù)方案的比較
（3）基礎(chǔ)形式的選擇與產(chǎn)品附加值
（4）主體結(jié)構(gòu)選型的比較與優(yōu)化
（5）轉(zhuǎn)換層設(shè)置與成本優(yōu)化
（6）值得優(yōu)化的部位在基礎(chǔ)
五、 材料部品選用的成本優(yōu)化
1、倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，部品工作并行并前置
2、倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣、定板
3、標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化、規(guī)模化的材料與部品

六、景觀方案的成本優(yōu)化

七、施工圖階段的成本優(yōu)化 
1、如何控制設(shè)計(jì)變更簽證率
2、細(xì)部做法的控制與審查

八、設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析