萬科產(chǎn)品設(shè)計(jì)及溢價(jià)設(shè)計(jì)策略與設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化控制實(shí)戰(zhàn)



從新世紀(jì)初，萬科集團(tuán)為了實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)，提升項(xiàng)目管理效率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)
展，制定了“萬科項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)流程與成果標(biāo)準(zhǔn)”；設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一！
當(dāng)前房地產(chǎn)新環(huán)境下，尤其是由以往的資源競爭轉(zhuǎn)向能力競爭的未來房地產(chǎn)市場，研發(fā)
設(shè)計(jì)管理能力顯得尤為重要；產(chǎn)品的設(shè)計(jì)優(yōu)化，產(chǎn)品溢價(jià)能力的提升，設(shè)計(jì)成本優(yōu)化，
使產(chǎn)品在合理的成本基礎(chǔ)上提高產(chǎn)品溢價(jià)空間；將是課程的“重中之重”；本課程以萬科
的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)流程與成果標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，整合講師十多年的研發(fā)設(shè)計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)和技巧，
將企業(yè)設(shè)計(jì)管理，產(chǎn)品全方位設(shè)計(jì)，戶型研究，立面研究，景觀研究，通過設(shè)計(jì)手段進(jìn)
行成本優(yōu)化等核心內(nèi)容，全部輔助具體翔實(shí)的案例進(jìn)行精彩演講；使您在接受萬科設(shè)計(jì)
及設(shè)計(jì)各方面創(chuàng)新的實(shí)施理念和操作方法同時(shí)，進(jìn)一步提升自己的實(shí)際操作能力，進(jìn)而
達(dá)到開拓視野與工作效率同步提升的目的。并重點(diǎn)講解在萬科以及在萬科之外的企業(yè)如
何應(yīng)用和發(fā)展,如何進(jìn)行產(chǎn)品突圍，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)，如何進(jìn)行成本優(yōu)化等。內(nèi)容精彩
，不容錯(cuò)過。


【課程收益】
分享國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)先住宅單體立面、景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)及戶型優(yōu)化創(chuàng)新節(jié)點(diǎn)，助企業(yè)打造最
強(qiáng)產(chǎn)品銷售力；
分享與詳實(shí)剖析國內(nèi)大量最新、最前沿、最暢銷戶型優(yōu)化創(chuàng)新案例，助力學(xué)員自身操盤
項(xiàng)目標(biāo)桿復(fù)制；
歡迎學(xué)員以自身企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)例為案例范本，導(dǎo)師極具現(xiàn)場診斷分析，現(xiàn)場解決實(shí)際問
題，受益無窮；

【課程對象】
關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)品的決策層管理人員（董事長、總經(jīng)理、副總等）、負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營銷
的中高層管理人員（總監(jiān)、經(jīng)理、主管等）

【課程收益】
1、學(xué)習(xí)萬科產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新與產(chǎn)品的溢價(jià)提升方法。
2、學(xué)習(xí)萬科產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新的各個(gè)專業(yè)及關(guān)鍵環(huán)節(jié)
4、學(xué)習(xí)設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理方法、程序及工作標(biāo)準(zhǔn)
5、深度剖析項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的重點(diǎn)手段
6、從設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分享、借鑒經(jīng)驗(yàn)

【培訓(xùn)內(nèi)容】
第一部分：萬科地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新及戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)與一體化設(shè)計(jì)（開篇）
（一）房地產(chǎn)成功公式
1、賣點(diǎn)
2、賣相
3、賣法
案例：深港房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)所

（二）一體化設(shè)計(jì)
案例：星河丹堤VS圣莫里斯

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目立面設(shè)計(jì)（立面篇）
（一）設(shè)計(jì)從穿衣打扮開始

（二）論立面設(shè)計(jì)十大關(guān)系
1、前后關(guān)系
2、上下關(guān)系
3、左右關(guān)系
4、內(nèi)外關(guān)系
5、構(gòu)圖（虛實(shí)、肌理、尺度、比例等）
6、色彩（主色、副色、點(diǎn)綴色）
7、風(fēng)格
8、材料
9、細(xì)節(jié)
10、不影響功能
案例：樂山嘉州新城西一區(qū)、合肥.瀾溪鎮(zhèn)、成都華潤鳳凰城、合肥紫蓬山、中海安德魯
斯莊園、半山海景別墅、昆明.果嶺金谷

（三）立面效果控制
1、立面控制方法
2、立面控制手冊
3、立面設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)
案例：萬科.白馬花園、城開.湯山公館

（四）立面設(shè)計(jì)實(shí)戰(zhàn)
案例：光大.數(shù)字家庭、珠海.三疊泉五星級(jí)酒店、振業(yè).第五公社

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新（戶型篇）
（一）戶型庫

（二）戶型基本價(jià)值分析
1、人的尺度
案例：萬科紅、柏林印象
2、人的習(xí)慣
案例：香江灣等、顧客敏感點(diǎn)
3、人的關(guān)系
案例解析：
大開眼界（略十八個(gè)案例）
指手畫腳（略十八個(gè)案例）
博采眾長（略八個(gè)案例）
獨(dú)辟蹊徑（略七個(gè)案例）
異想天開（略三個(gè)案例）

（三）戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新
1、廚房
2、臥室與衛(wèi)生間的關(guān)系
3、平面組合創(chuàng)新
4、剖面組合創(chuàng)新
5、衛(wèi)生間
6、玄關(guān)及收納空間
7、主題
8、日本戶型研究及啟示
案例：風(fēng)尚公寓、中海.金沙灣、重慶龍湖好望山、萬科城、萬科青山湖8號(hào)、湯臣一品


（四）規(guī)范的創(chuàng)新
1、客戶附加值的邏輯
2、八種偷面積秘籍策略
秘籍之“地下室”
秘籍之“陽臺(tái)、露臺(tái)”
秘籍之“百變凸窗”　　　
秘籍之“利用層高”
秘籍之“延展空間”
秘籍之“共享梯廳”
秘籍之“隱藏式衣櫥”
秘籍之“室外空間室內(nèi)用

（五）戶型平面優(yōu)化思路
案例：天津.偉星城項(xiàng)目、東方紐藍(lán)地、天津.空港項(xiàng)目

（六）小戶型設(shè)計(jì)
1、小戶型演變的五個(gè)階段
2、螞蟻供房
3、萬科丁克概念住宅
4、萬科極小戶型
5、標(biāo)普公寓戶型研究
6、萬科一新公寓研究
7、小戶型案例賞析

（七）產(chǎn)品策略之標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新
1、情景洋房合院－標(biāo)準(zhǔn)情景洋房的升級(jí)版：廣州南湖
2、TH的合院－突破了TH的傳統(tǒng)聯(lián)排形態(tài)：第五園
3、坡地疊TH、坡地洋房－適用于陡坡地形：東海岸、萬科城
4、平地洋房－一種新形態(tài)的洋房：萬科城
5、新洋房－改變了洋房的傳統(tǒng)寬面寬的形態(tài)：第五園
6、新多層－具有情景洋房的空間形態(tài)的多層：萬科城
7、小高層－一種新形態(tài)的小高層：萬科城

（八）平面設(shè)計(jì)優(yōu)化實(shí)戰(zhàn)案例
案例：武漢.萬科城市花園別墅、東莞.萬科松山湖、萬科.松山湖TH單位、中惠.沁林山
莊別墅、招北項(xiàng)目、珠海西海岸、光耀.候鳥基地

第二部分：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化與控制
一、戶型優(yōu)化與精細(xì)化設(shè)計(jì)

二、成本的限額設(shè)計(jì)計(jì)過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法
1、在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)”與案例分析
2、如何理解研發(fā)階段的成本控制--研發(fā)階段成本控制內(nèi)容
（1）含鋼量及土建造價(jià)
（2）景觀造價(jià)
（3）示范區(qū)造價(jià)
（4）設(shè)計(jì)變更簽證率

三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化
1、規(guī)劃方案階段的成本優(yōu)化
（1）車庫規(guī)劃方案對成本的影響
（2）不同容積率人防規(guī)劃建設(shè)的模式對成本的影響
2、建筑方案階段的成本優(yōu)化
3、戶型設(shè)計(jì)的成本風(fēng)險(xiǎn)
（1）立面設(shè)計(jì)與平面設(shè)計(jì)的耦合度帶來的成本風(fēng)險(xiǎn)
（2）主要風(fēng)格與形式選擇造成的成本風(fēng)險(xiǎn)
（3）方案階段的模型研究規(guī)避修改的成本風(fēng)險(xiǎn)
（4）方案階段的結(jié)構(gòu)定性優(yōu)化設(shè)計(jì)
案例：萬科紫臺(tái)窗墻比優(yōu)化設(shè)計(jì)

四、建筑擴(kuò)初階段的成本優(yōu)化
1、優(yōu)化層高對成本控制的意義
降低層高的意義　　影響凈高的主要因素　　優(yōu)化措施
2、結(jié)構(gòu)專項(xiàng)問題研究應(yīng)前置
（1）抗浮設(shè)計(jì)水位的確定
（2）地基方案的比較，地基坑支護(hù)方案的比較
（3）基礎(chǔ)形式的選擇與產(chǎn)品附加值
（4）主體結(jié)構(gòu)選型的比較與優(yōu)化
（5）轉(zhuǎn)換層設(shè)置與成本優(yōu)化
（6）最值得優(yōu)化的部位在基礎(chǔ)
五、 材料部品選用的成本優(yōu)化
1、倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，部品工作并行并前置
2、倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣、定板
3、標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化、規(guī)?；牟牧吓c部品

六、景觀方案的成本優(yōu)化

七、施工圖階段的成本優(yōu)化
1、如何控制設(shè)計(jì)變更簽證率
2、細(xì)部做法的控制與審查

八、設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析