課程大綱:

一、房地產(chǎn)項目拆遷事實存在的客觀背景

1.房地產(chǎn)公司與拆遷項目的主動選擇

（1）投資戰(zhàn)略的覆蓋

（2）公司決策層的意志

（3）土地項目凈利潤的驅(qū)使

2.拆遷項目的被動選擇

（1）地方行政主管機構(gòu)的招商引資的壓力

（2）土地財政的利益要求

（3）具體執(zhí)行機構(gòu)的拆遷策略誤差

二、當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)項目動遷的法理準(zhǔn)繩

1.城市（含一、二、三級城市）房地產(chǎn)項目動遷執(zhí)行的法制基礎(chǔ)

（1）城市房屋拆遷管理條例要點分析

（2）行政強拆始終存在的合理性

案例：某市重點建設(shè)的房地產(chǎn)項目的行政拆遷

（3）不同的歷史階段和區(qū)域，司法強拆方式的客觀選擇

（4）物權(quán)法對房地產(chǎn)項目動遷的限制性條例研究

2.廣大農(nóng)村地區(qū)（部分縣、鎮(zhèn)）的房屋拆遷法律基礎(chǔ)

（1）農(nóng)村房屋動遷現(xiàn)狀拆遷和農(nóng)村房屋拆遷許可制度

（2）地票制度的形成、發(fā)展和衍生

案例：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌經(jīng)濟區(qū)域的農(nóng)村房屋征地拆遷案例對比

三、房地產(chǎn)項目的拆遷流程及拆遷關(guān)鍵節(jié)點分析

1. 拆遷主體的合理選擇及注意點

2. 如何確定被拆遷人的評估機構(gòu)

3. 拆遷補償安置實施方案的理性制定

4. 拆遷片區(qū)工作區(qū)域及拆遷人員的有效管理

5. 拆遷外圍各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)與公共關(guān)系維護

6. 取得拆遷許可證的時間控制

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四、如何根據(jù)外部實際情況來制定適合企業(yè)特色的拆遷方案

1. 開發(fā)商如何利用相關(guān)拆遷法律來維護自身的權(quán)益

（1）一級開發(fā)項目（或與政府合作項目）的拆遷

案例：某控股公司在郫縣一級土地整理項目中的拆遷案例

（2）二級土地項目的拆遷策略

案例：龍湖項目拆遷策略案例分解

2.開發(fā)商關(guān)于拆遷的合理博弈策略

（1）與拆遷主管機構(gòu)中關(guān)鍵部門和人物的協(xié)調(diào)

（2）與拆遷具體執(zhí)行機構(gòu)的博弈

（3）與配合部門的綜合協(xié)調(diào)策略

案例：恒大華庭項目博弈策略詳解

3.開發(fā)商與拆遷委托主體的商業(yè)博弈

（1）如何推進項目動遷進度

（2）如何控制不斷追加的動遷成本

（3）如何實現(xiàn)正常動遷與強制拆遷的有效結(jié)合

（4）如何防范利益“小動作”

案例：結(jié)合某知名地產(chǎn)公司的拆遷條款分析

五、目前房地產(chǎn)拆遷主體的常用拆遷技巧匯總（結(jié)合具體案例分析）

1.價格承諾式

2.房屋置換式

3.內(nèi)部瓦解式

4.綜合談判攻心式

5.績效激勵式

6.獨立第三方介入式

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六、房地產(chǎn)項目動遷相關(guān)遺留問題的妥善處理策略

1.房地產(chǎn)項目地塊上釘子戶的處理

（1）加快釘子戶處理的法律程序措施

（3）相關(guān)職能機構(gòu)在場地內(nèi)外的配合

（4）媒體公關(guān)方面的應(yīng)對

（5）公司內(nèi)部相關(guān)部門的合理配合

案例：某知名地產(chǎn)公司花朗城項目的強制清除三戶釘子戶的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)

2.殘留的市政管網(wǎng)問題的談判與協(xié)調(diào)

3.殘留的植物或建筑物的有效處理

4.其他不屬于拆遷主體負責(zé)范圍內(nèi)的問題處理

七、建設(shè)項目的前期拆遷對房地產(chǎn)公司的沖擊和影響

1.對拆遷項目整體運營計劃的影響

2.對公司整體現(xiàn)金流方面的影響

3.對公司品牌的影響

4.對具體執(zhí)行地區(qū)公司或執(zhí)行團隊的影響

5.對再次選擇開發(fā)拆遷項目的戰(zhàn)略影響