對象 

商業地產開發、運營公司董事長和所有高管、設計、代理公司

目的 

掌握商業地產開發全程各階段無法回避主要難題處理策略

內容 

課程介紹 

學習是為了解決問題。商業地產項目開發各環節布滿了暗礁和地雷，有各種各樣無法回避且必須面對的問題和難點。本課程以實際操作的現實問題為研究對象，不概念、不教條、不演習理論模型，實實在在的解決學員現實工作中存在的實際問題。對商業地產而言，從前期選址、定位、規劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經營管理、物業增值等，都環環緊扣。因其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性，更需要在開發前期進行市場調查和研究，從市場調查和研究身上判定項目的可行性。提供依據回避風險也是必須的。從經濟環境、區域城市結構、商業發展規劃和政策、區域零售市場、未來商業地產的供應量、區域消費行為的研究、立地條件研究、商圈的確定和研究等九個重要因素來研判，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場進行準確定位。 

“尊重產業、商業優先”是商業地產成功的必要條件。你是否已經具備了成功開發和運營商業地產項目的條件？ 

學習對象 

房地產開發公司、商業地產開發公司、商業地產投資公司、地產投資公司、商業地產策劃咨詢公司、商業管理運營公司、商業地產規劃設計公司、商業地產物業公司等等，各公司的董事長、商業項目高級決策人、高管、項目開發負責人、項目操盤人、商業地產策劃人、商業運營管理高管等等。

基本課時計劃 

1、總共十三小時，需要二天的時間。第一天 上午9：30-12：30，下午13:30-16:30. 

第二天 上午9：30-12：30，下午13:30-16:30.課間休息一次每次10分鐘。 

2、課時的內容 ：第一天授課內容，商業地產的定位和規劃。  

第二天授課內容，商業地產招商與開業。 

3、開設課后項目指導咨詢內容，在下午授課內容結束后第一天16：30-17：30、 

為學員提供項目問題現場咨詢指導，學員可以攜帶所操項目的 

資料排號向老師咨詢。 

《商業地產開發全程各主要節點疑難問題解析及對策》綱要 

第一部分 商業地產項目開發的基本內容基礎知識

（一）、商業地產公司開發商業地產項目的三大結構體系

1 開發系統 商業運營管理系統 金融資產系統

2 各系統相互關系

（二）、商業地產項目開發公司必做的基本的工作內容

1房地產開發系統、商業運營物業管理系統、金融資金資產系統的所屬部門的職責

2部門之間工作協作關系

（三）、各系統各個階段的權重趨勢

（四）、六大環節四大階段

第二部分  商業地產開發全程中四個主要階段的關鍵節點和疑難問題

第一篇 商業地產項目的基地研究

一、商業地產項目地塊研究

1. 地塊自然現狀特點

1.2地塊自然狀態

1.2.1地塊高差

1.2.2河流湖泊

1.2.3其他

2地塊形狀

2.1多邊形地塊

2.2不規則地塊

2.3其他

3地塊交通環境

3.1交通依賴

3.2單邊商業

3.3不臨街商業

4地塊基礎設施

水電暖排污排風燃氣

其他

第二篇  商業地產項目的商業定位

二、商業地產項目的商業定位

（一）研究方法

定位研究基本方法——反向研究（微觀、中觀、宏觀）

（二）調研內容需要注意的問題

1客流及消費特點調研

2三種客流、消費特征  （例一 例二）

3競爭狀況研究：商業體量研究

（三）定位研究分析工具的使用所注意要點

綜合條件的評估：指數分析、類比分析

（四）項目定位的各項內容

2 區域定位

什么性質的區域：區域性質

新區、老區、接合部、改造區、郊區、開發區等

2 功能定位

什么功能的區域：城市功能

CBD、商圈、住宅社區等

2 商圈定位

什么商圈的區域：商業功能

核心商圈、次商圈、專業主題、物流園

2 目標區域定位

能夠覆蓋的范圍

2 類型定位

城市區域型 中心型社區商業

2 目標客戶群定位

要點 規律

2 主題與特色定位

定義 提示

第三篇  商業地產項目的規劃

三、商業地產項目的概念規劃

（一）地塊規劃

1地塊商業價值分析與總體布局

 1.1地塊價值分析方法

1.2業種業態設置策略

2特殊地塊的規劃策略

（二）人流動線組織規劃

1動線規劃原則

2主動線類型

3主、次動線

4動線導引

（四）建筑概念規劃

1單體集中式加沿街鋪式的怎樣規劃？

2建筑底商商業的規劃

3進深與面寬、

4層高、

5中庭與電梯庭與室內商街、

6視線與動線

（五）、空間規劃  

1室外空間及廣告位的規劃等

2視線與導引

3室外空間

4照明與燈飾

（六）、物業運營條件的規劃

1物業條件規劃的原則

2電梯電梯的規劃要點

3升降梯與自動扶梯運載量比較分析

4餐飲條件各項指標

5銷售型商鋪的機電系統

第四篇 商業地產的招商

四  商業地產項目招商

1、招商籌劃

1、招商業態落位規劃、品牌、業種搭配策略和方法--互補與銜接。

1.1招商范圍及目標商家、品牌落位與洽談落實、

1.2各類業態選址要求

1.3招商方案、招商目標與商家需求。

2 招商實施

2.1、租賃經營方案、租期方案、租金指數與標準

2.2、聯營經營方案、經營期方案

2.3、招商洽談，面積、物業條件、

2.4、招商落實順序--主力次主力店、品牌連鎖店、連鎖單店、中小商戶

2.5、如何針對意向商家物業改造。

2.6、開業與運營約定策略性實操。

第五篇  開業籌備與開業

五、開業籌備與開業

1、商業管理公司建立，開發商自建或聘請

2、商業運營管理培訓

3、商管公司對本項目運營策略、管理規范制定

4、商管公司與入駐商家的前期銜接、計劃、方案。

5、編制商家入駐開業序列和實施操作條列

6、物業管理公司的建立，發商自建或聘請。

7、物業公司制定物業交接策略和工程對口實施交接

8、運營部、企劃部對開業促銷、旺場的策略、計劃、實施

9、行政部門所負責的對商戶的各項證照的辦理、檢查、監督。

10、企劃部門對開業宣稱推廣策略、計劃、實施

11、財務部門，核收、監管、催繳各類款項包括商戶裝修、改造、定金、預

收款等等。

12、如果分期開業，商管、物業、企劃的策略、計劃、實施方案。

試題：

1.定位的問題

反向研究法是指什么？

2.規劃的現實問題

  地塊商業價值分析方法是什么？

3.建筑體量的大小究竟如何確定？

以出售為主的商業項目，體量越大越好嗎？

4.業態的比例

一般的規律是52:18:30,教條主義了會怎樣？

5.動線問題

商業項目的內外動線必須一體，否則就會怎樣？舉例

6.預招商

預招商是在項目方案征詢主力店意見，但是方案未定如何操作？