課程背景：

為了進一步給企業減負，李克強總理提出5月1日起正式擴大營改增試點范圍，房地產業5月1日起正式實施營改增。除了房地產業之外，本次營改增試點范圍還涵蓋了建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。消息一出，房地產營改增迅速刺激了行業的G點，甚至有樓盤打出廣告“企業購房納稅可抵扣，買房首選XXX”。那么，營改增對樓市的影響有多大？企業加入搶房大軍對樓市有什么影響呢?

2016年是“營改增”政策順利落地的關鍵性一年，隨著我國將適時將建筑業、房地產業、金融業和生活服務業納入營改增試點，企業需要用新的節奏來推進“營改增”，房地產建筑業“營改增”已是箭在弦上。

房地產建筑業是國民經濟的支柱產業，其業務流程非常復雜，“營改增”難度非常大。而且該行業與當前穩增長以及其他方面的改革密切相關。在這種情況下，稅制改革的進一步推進需要考慮周全，建筑企業本身也需做好充足準備，迎接改革。

課程收益

【把握政策趨勢】了解增值稅擴圍改革的背景、國家規劃以及發展趨勢

【掌握調整方法】掌握房地產建筑施工企業在增值稅改革中需做的工作調整

【風險應對策略】識別房地產建筑施工企業在增值稅改革中面對的問題和風險

【高度實務操作】熟悉稅制改革下新的稅務處理的基本概念和技巧

參加對象

房地產與建筑企業總會計師、稅務總監、財務部長、財務經理、稅務主管、財稅骨干等財稅人員；

一、  “營改增”的行業進程。

（一）   “營改增”的意義。

（二）   增值稅制度上的進程。

（三）   地區行業上的進程。

（四）   營改增推進的時間與政策。

（五）   營改增的具體分類及項目。

二、  做好營改增前的充分準備。

（一）       企業心里準備。

（二）       公司組織形式的準備。

（三）       財稅規劃準備。

（四）       會計核算準備。

（五）       企業項目內控制度。

（六）       處理好若干涉稅關系。

三、  增值稅的基本原理

（一）   什么是增值稅。

（二）   什么是銷項稅金和進項稅金。

（三）   增值稅抵扣憑證及認證。

（四）   增值稅稅負測算。

（五）   增值稅的會計處理。

（六）   如何認識“營改增”的減稅效應。

四、  增值稅的一般規定

（一）  增值稅的一般要素規定。

（二）  增值稅專用發票管理。

（三）  增值稅減免及優惠政策。

（四）  具體政策：

1、 視同銷售。

2、 納稅價格明顯偏低。

3、 銷售使用過的固定資產和物品。

4、 購買稅控機抵扣。

5、 混合銷售、兼營行為、混業經營。

6、 小微企業與小型微利企業

五、  房地產行業面臨的“五大挑戰”。

（一）       政策過渡上：

（二）       稅負轉嫁上：

（三）       取得發票上：

（四）       項目合作上：

（五）       財務管理上：

六、  房地產行業的過渡政策。

（一）       原有稅收優惠延續有過渡期政策。

（二）       現在能確定的營改增政策。

（三）       現在不能確定的營改增政策。

（四）       房地產企業如何做好過渡期的政策適用？

七、  房地產行業的納稅鏈條分析。

（一）       房地產企業開發環節與抵扣憑證。

（二）       營改增后，供應商比價的 “黃金規則”。

（三）       設備、材料供應商的選擇。

（四）       施工、監理單位的選擇。

（五）       債權性融資對象的選擇。

（六）       開發房產類型的選擇。

（七）       控制銷售發票的開具時點。

（八）       利用好項目公司的增值稅留抵稅額。

八、  營改增后的房地產納稅籌劃。

（一）       稅收籌劃基本思路與規劃管理。

（二）       業務流程再造成企業納稅籌劃的關鍵。

（三）       已開工工程項目在營改增全面推開前的籌劃措施。

（四）       房地產企業成本項目的抵扣明細分析。

（五）       積極配合協調稅務預繳稅收壓力。

（六）       利用稅務鏈條的斷裂進行博弈。

（七）       與合作對象博弈，鼓勵其全面做強做大。

（八）       抓住房地產營改增的機遇，實現稅務優化。

九、  房地產營改增具體問題分析。

1、    政府招拍掛的土地成本是否可以抵扣進項稅?從其他企業受讓的土地成本是否可以抵扣進項稅?

2、    轉讓股權是否繳納增值稅?受讓方是否可以抵扣進項稅?

3、    不動產投資是否繳納增值稅?

4、    代政府收取的款項可否從收入中減掉?

5、    收取的物業管理費如何繳納增值稅?

6、    已建完銷售完的開發項目如何征收增值稅?

7、    已建完未售完的開發項目如何征收增值稅?

8、    房地產公司已經銷售的期房但尚未繳付的房屋或工程如何征收增值稅?

9、    預售售房款如何征收增值稅?是否預征?預征率是多少?可否抵扣取得的進項稅?

10、  出租的不動產免租期內如何征收增值稅?

11、  免費的停車位是否要視同銷售征收增值稅?

12、  如何看待增值稅下業務招待費的處理？

13、  建筑業增值稅稅負變化將如何影響房地產業？

14、  甲供材如何進行增值稅處理?是否可以抵扣進項稅?

15、  甲供設備如何進行增值稅稅務處理?是否可以抵扣進項稅?

16、  融資成本可否抵扣進項稅?

17、  個人購買房屋的增值稅是按率計征還是簡易計征?

18、  現有的合同條款是否需要修訂?運營結構、財務核算、預算、造價等等是否需要做出調整?如何做出調整?

19、  經營模式、銷售模式是否要改變?如何做出變更?過度政策的影響如何應對?、

20、  營改增前的房產是否要向建筑公司催收營業稅發票，是否要趕在改征前為客戶開具營業稅發票?

21、  已經預繳的房款收入將來（營改增后）不動產發票由誰來開具？

22、  如果營改增后交房時有面積差，需要退房款，而這部分房款已經繳納營業稅了該如何處理？

23、  轉讓境內或境外房地產企業的股份或其它股權性投資，是否適用增值稅？

24、  是否會推遲預售行為的納稅義務發生時間，從而確保企業在取得房地產開發相關的進項稅前無需先繳納銷項稅？

25、  免租期、“免費”車位及業主提供的其他優惠，是否需要作“視同銷售”處理？同樣，開發商向承包商提供原材料及設備是否需要作“視同銷售”處理？

26、  房地產開發商是否可就融資成本抵扣進項稅？

27、  房地產開發商是否可以在項目開發初期（即在他們取得收入之前）登記為增值稅一般納稅人？

28、  對于購買房地產產生的進項稅，是否有年度可抵扣金額或可抵扣百分比的限制？

29、  對于營改增前已存在的老項目或租賃合同，是否適用任何過渡政策或豁免政策？

30、  營改增對土地增值稅有什么影響?