一、商業地產的概念及分類

二、宏觀經濟技術參數使用方法

1、宏觀、政策、法規及重大事件趨勢研判

1.1城市社會環境 

1.1.1自然環境（如地理、地勢、行政區劃分，氣候條件等）； 

1.1.2人口環境（城市近年人口變動對比分析及形成原因）；

1.2地區或城市的經濟特性（國民經濟產業結構和主導產業），包括收入、消費結構及經濟發展規模、趨勢、速度和效益。 

1.2.1地區生產總值分析 

1.2.2社會固定資產投資及社會消費品零售總額近年狀況對比分析 

1.2.3地區或城市的居民收入情況、消費結構和消費水平。 

2商業地產環境

2.1商圈分布、商業的構成（市場與商業街區）與消費者來源。 

2.2現有市場的名稱、經營年限、經營形式、經營定位、優勢品類。2.3現有市場的規模、區域影響力、區域排名、改擴建空間。 

2.4地區或城市房地產開發、房地產平均價位。

3項目用地情況分析 

3.1城市未來發展方向 

3.2項目地塊自身情況

3.3項目周邊交通狀況。 

3.4項目所在地區的經濟結構、人口及其基礎設施情況等。 

3.5項目周邊的商業設施氛圍。 

3.6本項目可比市場，現經營投資戶對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對我們項目的接受程度。 

2、核心區域與輻射區域。核心區域人口與人均GDP值是驗證GDP總量的指標
（1）人口×人均GDP=GDP總量

（2）輻射區域人口×輻射區域的GDP=輻射GDP總量

3、商業消費支撐量

區域社會零售總額 人均可支配收入 城鄉居民儲蓄存款余額 GDP總量=總商業消費支撐量4、面積，人口密
（1）人口÷面積=人口密
（2）人均GDP與人均可支配收入是互相驗證值
（3）總的商業消費量÷面積=單位面積的商業消費量
（4）人均可支配收入×人口密度=單位面積的支配收入

5、總體規劃與人均GDP增長率

（1）經濟增長率是推出未來的發展量，在現有基礎上乘以增長率就是未來的放大量。

（2）從商業的規劃中得出商業面積的未來供應量就可以換算出區域是否飽和，及飽和度大小。尤其是具有“盆地效應”的城市其特別明顯
6、城市特性、支柱產業狀況、城市化進程、人均GDP

7、恩格爾系數、百戶汽車擁有量，與人均GDP驗證值，是用來對城市性質進行互相驗證做判斷。以上的參數中，最重要的是：面積、人口數、人均GDP、增長率，這4個參數值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個項目的前期分析中，這4個值的分析是必備的。

恩格爾系數＝ 食物支出金額÷ 總支出金額

根據聯合國糧農組織標準，恩格爾系數：在59%以上的為貧困；50%---59%的為溫飽；40%---50%的為小康； 30%---40%的為富裕；小于30%的為最富裕。

三、商業房地產投資十三參數分析

在市場的分析中有眾多的著眼點，這里將眾多的因素歸納成十三項參數，以此方便對市場的分析。這里所說的市場是指商業房地產領域中，以收取租金模式。

1、時機性

2、進程性

(1)行業進程性

(2)市場業態進程性

(3)建筑形式進程性

3、地段性

傳統意義上的好地段往往指:

◆商業物業處在城市中心或臨近城市的中心商業區；

◆處在商業有發展潛力的地段，或是臨近交通樞紐的地方（火車

站，長途汽車站等）；

◆十字路口等人流匯聚之地。

4、規模性

在規模效應中，需要特別指出的是規模的邊際效應，規模在擴張到一定程度后，其規模的邊際效應就會降低，所以規模并非越大越好。

5、布局性

(1)在市場完善的硬件設施中，布局尤為重要，一個暢通的設計、切合實際的布局會使一個市場最快地步入良性運營狀態；反之，很多類似迷宮的設計，卻適得其反。

(2)市場布局中通道的設計標準為2.4m寬，各主通道可達2.8m、3m、3.6m或更寬，而輔通道為2.2m、2m、1.8m、1.5m，具體可根據不同區域的人流有所增減，主輔有所分明。

(3)在布局中如何甄別優質攤位位置有以下6個方法：

◆人流量大。

◆攤位展示性強，即把角或展面寬的攤位，把角攤位可有兩個展示面。

◆標識性強，即在市場中有明顯標識易于記憶的商鋪。

◆人流儲積空間大，即商鋪前場地空間易于消費者駐留。

◆購物習慣性。如直線通道的黃金點。

◆相鄰物業價值性。如相鄰是品牌店、主力店，其較多顧客流量對相鄰店的生意就有帶動性作用。

6、硬件性

硬件性的內容主要包括建筑物本身的功能性及展示性（室內及室外）。

(1)功能性

(2)展示性

7、穩定性

市場的穩定性主要表現在如下幾個方面:

（1）物業產權的穩定性

（2）手續的穩定性

（3）建筑物硬件的穩定性

（4）商圈的穩定性

8、人氣

人流、車流和交通狀況，這3部分合稱為人氣的表現。人氣包括商戶

人氣和消費者人氣兩個方面。

9、資源性

10、競爭與兼容性

（1）競爭性

（2）兼容性

11、商圈分析

按照市場消費屬性可分為綜合性區域消費類市場和各類專業性市場。

（1）商圈的界定方法主要有：同心圓法、行車時間法、路線調查法。

(2)商圈分析需要在商圈界定完成的基礎上進行，其主要方法有：

◆ 比率人口相乘法　

◆ 單位零售房地產面積商品零售額比率比較法

◆ 房地產開發度指數法

(3) 商圈分析的分析步驟

◆確定市場類型。

◆研究市場商品服務范圍（街道、城市、地區），確定商圈范圍。

◆調查在商圈范圍內現有該種類型市場的商業樓面，包括已經出租的樓面、控制樓面的總量；調查商圈范圍內的人口數量，居民收入和消費狀況及單位樓面的租（售）價格。

◆研究人口統計數據和經濟狀況，分析商圈內可以支撐的總的商業樓面面積。

◆比較商圈現有的商業樓面與該商圈可支撐的總的商業樓面之間的差異，從而發現商業房地產的開發潛力。

◆根據商圈外的具體情況進行研究，并對上述開發潛力作進一步修正。

(4) 核心商圈與輻射商圈

核心商圈為項目所在區域的商圈，其主要分析商圈中商戶的總量、總經營面積、各業態量、各業態細分狀況、各市場的硬件條件、租金、售價、使用權價、轉租金、轉讓費、付款方式、主流攤位規格、各服務業態、商圈內各市場的硬件、軟件的差異化等，通過對這些數據的核算，得出項目的支撐，這也是所有參數分析中的關鍵所在。

轉讓費=（市場攤位一手租金-二手租金）*5

12、人口分析

在商業地產的宏觀分析中有地緣與人口的關系及人口與經濟的關系。在地產項目中則涉及商圈內人口的關系，即小區域范圍的人口關系，在市場中人口分為消費者和商戶兩個部分。

（1）消費者分析

（2）商戶分析

在商戶分析中，尤其對于區域商戶的認同習慣性要側重分析。

13、人性

以上12項參數都是硬性的，只有人性是可塑的、變化的。

14、十三參數使用要點

（1）SWOT分析方法

◆優勢

◆劣勢

◆機會

◆威脅

（2）十三參數使用方法要點：

:◆人性是一切的基礎，“人和”是最重要的。

◆時機性與進程性是限制參數，它是項目的最前提的條件。

◆地段性、商圈分析、人口分析、人氣是項目的地緣屬性。

◆規模性、硬件性、布局性、資源性都是運作團隊和執行操作能力

對技術面的把控。

◆穩定性與資源性是對后期運營和管理進行考察的屬性。

◆競爭與兼容性是對“地利”各參數作優劣分析的綜合評判。

◆地段性與規模性相比，規模性大于地段性。

◆規模達到壟斷后，下一個階段就由行業進程性打破。

◆地段性與資源性相比，資源性在產生突發因素的情況下大于地段

性；而在正常情況下，地段性則大于資源性。

◆任何屬性中，如違反進程性，其他屬性的作用將削減。

◆地段性、規模性、布局性中，規模性最強，其次在同質下的布局

性，然后是地段性，布局性有時與地段性同等重要。

◆就硬件性與地段性而言，租金是不由硬件性而改變的，租金是由

商業的支撐關系（即商圈分析與人口分析推算出支撐）所決定的，對硬

件性需求不是特別明顯。支撐是商業地產的核心，商圈分析和人口分析

是十三參數分析的核心。

◆資源性強的行業，其市場兼容性就差。

參數分析是一項充滿挑戰與魅力的工作，在實際情況中，應根據市

場需要靈活運用，不斷潛心體會、融匯貫通。

四、商業房地產投資技術分析方法

定性分析則是通過對商戶和消費者做有針對性的訪談問卷，在“質”的方面進行定位分析，即得出大廈定位、商戶定位和消費者定位的依據。

通過定性訪談，可以了解商戶的需求及意愿，為大廈定位打下基礎。而通過對消費者的訪淡，即可以了解消費者的意愿。核心商圈及輻射商圈內的消費者都要進行訪談，其中要注意訪談的量，一般要超過100位。對商戶的訪談，就主要是針對目標商戶群，以核心商圈為主。

定性分析主要針對兩部分，即商戶和消費者。通過對商戶的問卷訪談對市場定位、商戶定位和產品定位都有參考作用。而通過對消費者定性訪談也可為市場消費者的定位提供參照。

五、商業房地產投資運作模式

從目前國內商業房地產開發現狀來看，最核心的問題是開發商的短期變現和長期經營之間的矛盾，這是一個階段性的問題

1、定單式的開發模式，其中以幾年前萬達地產的開發模式為代表。

2、單一的出售模式。

3、出售后統一管理或者叫售后返租和包租。

4、以租代售。

5、開發商出售加持有。

6、開發商完全持有。

六、商業房地產市場建筑設計要點

七、商業項目籌備期、蓄水期、預熱期、強銷期、持銷期、開業期、養市期各個時期的特點和模式探討